转型期号脉房地产企业的融资渠道.doc

商业模式:专业化 OR 多元化的地产金融时代
(1)垂直多元化---“建筑商+投资商+发展商”的“香港模式”
“香港模式”是以开发商为中心的一条纵向经营模式,从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成,房子建好后地产公司不持有物业,直接出售。在近期受到宏观调控的影响,“香港模式”因其延伸至产业链上下游增加市场风险的抗跌性,因而重新受到市场关注。
 在房地产市场不断走向成熟的进程中,行业内竞争日趋激烈,房地产企业的运营模式走向分化;“香港模式”是国内房地产企业最先模仿的对象,所以从传统的开发商主导模式向“投资商+发展商+建筑商”三位一体的运作模式转变属于产业链自然延伸。
 土地储备是房地产开发企业持续发展的关键
目前我国的土地转让市场很不发达,地方政府进行土地“招拍挂转让”的时间和宗地都存在很大的不确定性;而且我国目前由于土地稀缺,一般住宅建筑都以高层建筑为主,因此每个房地产开发企业必须进行适量的土地储备,才能保持企业的可持续发展;而土地本身就是一种资产,持有土地储备可以增值保值,所以国内房地产开发商注定成为“建筑商”和“投资商”的综合体。
 综合开发模式的优势日益凸现
目前房地产企业的部分利润依然来自于土地增值,但这种土地增值很多是来自于原来不规范的土地交易市场,随着土地市场的规范化,开发商的市场判断能力将是土地储备是否成功的关键,因此纯粹的房地产开发风险将大幅提高。
持有部分投资性房地产将具有战略意义,尤其是随着房地产开发商资本的进一步积累,将更多资金用于物业投资,有利于提高公司现金流的稳定性,并增强信用状况,这正是香港、新加坡等地区房地产行业早期所经历的发展历程。
 
(2)水平多元化---“住宅+商业”的“综合模式”
单一住宅模式市场波动大
单一开发模式受市场波动影响增加风险,不同物业由于行业周期演变的各异,单一住宅开发在房地产市场的萧条期,营业收入的锐减使得企业很难度过困难期。而“开发+物业持有”的综合模式可以在公司不断的开发扩张中,由物业持有有效缓冲市场波动的风险。
 
经营型物业特殊的盈利模式
作为市场的先行进入者,土地资源的稀缺导致后进入者成本大幅提升;先行者品牌认知度高,专业化和规范化提高行业壁垒;营业收入稳定,具有较高的抗跌性。
国内商业物业随着跨国企业的进驻和人们生活收入的提高,消费需求获得较大的提升,经营物业上涨的空间依然很大。
 
如以央企为背景的华润置地,从单一住宅开发转向综合地产开发和物业出租。公司通过房地产开发和适当持有优质物业出租经营,形成房地产开发和物业经营两个支柱业务领域;“土地+住宅+大型商场”的商业模式让华润置地房地产业务更加规范和稳定。
 
(3)细分市场专业化---全国性和区域性的“美国模式”
“美国模式”,强调房地产开发的所有环节都应由不同的专业公司来共同完成,如房地产投资公司只负责融资投资项目,项目开发则由专业开发公司建造,其他销售和物业等环节也由不同公司完成。美国模式专业分工细致,每一环节部门通过完成各自的任务获取利润,是一条横向经营模式,真正的幕后主导是资本(一般就是基金),开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的经营模式环节。
 在美国,融资方式除银行提供贷款外,还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用,美国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。由于全民参与化解了资金高度集中带来的危险,也容易抵御由经济周期带来的风险。
 
全国性专业化地产开发商
国内开发企业,在此次调控中逆市而上,全国布局实现“3+X”战略,由区域性开发商向全国性开发商转变,以万科和中海企业为代表;他们专注于某一细分市场,崇尚专业化的市场运作,成为全国性“美国模式”的代表。
 区域性专业化地产开发商
一些开发商由于历史和自身实力的制约,虽然在区域内占据龙头地位,区域内具有相当高的品牌知名度,但是在全国的大范围内尚属于中型企业;由于与当地政府的地缘关系和人脉背景,这类型企业有较大的土地储备面积,使得这类企业成为区域性龙头开发商,如华发股份、栖霞建设等企业
资金在中国房地产市场的流向
近几年,随着中国经济的高速发展,外资因为预期人民币升值而大量资金进入中国的股市和楼市;同时国内的房地产企业70%的资金来源于银行,增加金融系统的信贷风险等。
 
监控外资的资本流向,有效的防范资本短线对房地产市场炒作、阻击热钱。2005年外资在中国房地产市场中的比例约为15%(国家外汇管理局)
 
近来,随着中央政府对于全国大城市,像北京、上海、深圳和广州等城市的加强监管力度,相当部分资本撤离一线城市,进入二、三线城市,像武汉、成都等城市,资本的逐利性很可能推高当地的房价,如果有效控制资本的炒作,就需要即时跟踪资本的动向。
 
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