武汉东西湖房地产住宅市场总结分析.pdf

武汉东西湖房地产住宅市场总结分析数据来源:武汉市房地产市场信息网、湖北中原地产研究部一、区域概况东西湖区位于武汉市西北部,属于城郊板块,北接孝感,西临汉川,东起黄陂区而南承江汉区,可以说是武汉市的北大门。但东西湖区与江汉区相接,离江汉中心城区也不过5分钟路程,与其他城郊板块相比具有较明显的地理位置优势。机场路、市中环线、市外环线、金山大道、环湖路等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通;区域内道路通畅,11公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。同时武汉城市轻轨1号线二期(宗关—三店)已开始动工,,预计2006年建成。连接已经通车的一期(宗关—黄浦路),将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。从东西湖区的规划发展来看,东西湖区域凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的两年内房地产开发量稳居武汉市第一位,而且同其他地区相比,其价格指数连续两年一直呈持续的上升状态,这种发展趋势和房地产变化格局使众多的海内外知名发展商云集于此,他们大手笔的运作使东西湖区域形成一个集物流、工业和旅游为一体化的大型城郊中央住宅区。二、市场概况随着2006年武汉市整体市场的快速发展,房地产市场价格持续上扬,而东西湖区域价格也随之水涨船高。下表是全市房地产市场价格与东西湖区市场价格的在2005年和2006年的对比:数据来源:武汉市房地产信息网项目备案价格从上表可见,%%!东西湖区域价格涨幅超过了全市均价涨幅,可见本区域房地产市场的发展潜力。东西湖区域内目前的项目数量较多,泰跃"金河、耀江"丽景湾、银湖翡翠、万科"西半岛、鑫海花城等等,且体量都较大,区域内项目的密集性为全市范围内所罕见,而这也使得东西湖区域供应量相当充足。㎡,㎡,㎡。由于2006年房地产市场空前严峻的宏观调控,市场销售状况或多或少受到影响。反映在东西湖区域的销售状况,%的销售率,㎡,而2007年众多大盘的后续量将持续上市,且有个别大规模项目,这将加剧整个东西湖区域市场的激烈竞争形势。三、板块分析根据区域内房地产发展状况,基本可以将其分为三个板块:金银湖板块、吴家山板块和城西板块。金银湖板块指张公堤以北、张柏路以东的区域,吴家山板块指张柏路以西、金山大道以南的区域,城西板块指张柏路以西、金山大道以北的区域。1、金银湖板块金银湖板块住宅项目规划在1000亩以上的住宅项目接近总量的三成,规划在500亩至1000亩之间的住宅项目超过总量的半数,可见该区域的确是名副其实的大盘聚集地。区域市场经过几年的发展,多个项目的联片开发,区域内逐步形成了规模化、容积率低、高绿化的住宅群。而众多房产大企的陆续进驻,金银湖区域品牌优势局部得以展现,生态、精神文明、社区文化、休闲、高档等特色营销理念日渐深入人心,居住氛围日益成熟。◇区域市场概况金银湖区域市场应该说是从2000年“碧海花园”项目的开发作为起点,在2005年则达到开发高峰期。项目的集中上市造成了区域供应体量的放大,而2006年的新盘上市导致了供应持续增加。就金银湖区域来说,2006年供应量主要是由两种情况构成:2005年以前结转项目的存量和2006年新增项目的新推量。具体情况见下图:,%。,销售去化率41%。由于区域内项目多为大体量项目,后续存量较大,这将加大区域市场压力。◇价格变化2005年房地产市场的行情看好使得整体市场价格上涨较快,这点在金银湖板块的项目体现的尤为明显。2005年东西湖区域房地产均价为2603元/㎡,而同期金银湖板块房地产均价则达到2935元/㎡,超出区域均价12%,显示出金银湖板块在东西湖区域内的重要地位。数据来源:%,板块价格涨幅低于东西湖区域12个百分点,但价格仍高于东西湖区域整体均价。这是由于2005年金银湖板块房地产市场的快速发展,其生活配套和交通没有及时的解决,使得06年板块价值上涨速度下降,反而是区域内其他板块受轻轨,这一利好消息的刺激价格上涨较快。金银湖板块内项目可以分为两类:一类是环湖路沿线楼盘,一类是板块内金山大道沿线楼盘。前者的开发属于数量和体量上的扎堆,其配套和交通相对处于劣势,因此价格都属于中等偏低水平,形成了区域特点;而后者开发更注重项目自身品质的打造,且交通条件比前者更加便利,因此价位多属于中高水