上海南汇临港工业项目可行性分析报告.pdf

.南汇临港工业项目可行性研究报告第一部分市场定位篇.................................................................................................2一、工业地产市场指数分析...............................................................................2二、浦东、南汇工业市场分析...........................................................................5三、祝桥空港工业区...........................................................................................8四、祝桥空港工业园功能区概况.....................................................................10五、项目市场定位.............................................................................................13第二部分项目分析篇...............................................................................................15一、项目地块分析.............................................................................................15二、项目开发建议.............................................................................................18一、方案一.........................................................................................................19二、方案二.........................................................................................................22三、方案对比分析.............................................................................................27..第一部分市场定位篇一、工业地产市场指数分析1、郊县物业价格分析2007年过后,上海的工业物业租售价格仍然处于逐步攀升状态,%,售价的环比涨幅也达到1%。据了解,上海市政府眼下很重视土地的节约利用问题,并且正在研究相关举措以促进消除土地闲置。事实上,上海未来的土地可供增量已经很少。2007年上海郊县板块工业物业租金参考表租金(元/m2/天)(元/m2)40003500300025002000150010005000闵行嘉定青浦浦东南汇松江奉贤宝山金山..2、区县供需分析目前上海的建设用地总量约2400平方公里,随着国家调控深入、土地督察严紧,到2020年,上海建设用地规模能达到3000平方公里就是“极限”了;分到每个区县,也就平均新增40平方公里的量;而“十一五”期间,能追加的建设用地也就200平方公里。此外,在2400平方公里的建设用地中,工业用地占到1000平方公里,城镇生活居住用地则为600—700平方公里。从结构上讲也很不合理,工业用地太多了,按国际标准,工业用地与生活居住用地之比最高也就是1,由此看来,上海的工业用地规模已超警戒线。2007年上海工业物业区县需求分布图4%7%17%闵行8%嘉定青浦浦东南汇15%16%松江奉贤7%13%宝山13%金山2007年上海工业物业需求分布图6%3%18%73%2000m2以下2001-5000m25001-10000m210000m2以上..3、