鲁能·三亚湾2010年淡季营销方案培训稿.pdf

鲁能·三亚湾2010年淡季营销方案培训稿鲁能营销部&天地行2010-8【密集调控下的中国房地产】维系民生的加大土地中央决心及经适房供给差别化信贷及税收抑制外地炒房客猛涨价格得到抑制限制第三套房成交量下降银监会对房地产收紧两调准备金物业税渐行渐近加息压力浓厚目前中国房地产现状【调控下三亚楼市的冰火两重天】当地市岛外市场力量推动春节后传统淡季出现场10年1月国现际旅游岛政状09年10月过策颁布,将宏观调控打压投资型买家后自住投资三亚楼市推购房热潮进向顶峰09年整体楼驻三亚市回暖补涨价格运行高位,观望情绪加剧09-1010-110-310-69月成交均价2月成交均价价格平稳,成交量急剧下滑,4月环比降59%三亚整体楼市1040515793价值发现下游二余货快速销售3月至今只成交一套及公寓加速销售美丽3价格飙升下被哄抢三亚·鲁能湾【我方对市场判断】中央政府的再调控•后续调控最有可能的两项措施——真正实施会使房地产面临冰点。•加息:不排除中国经济增长上半年保持两位数后,会出现加息可能;但由于金融危机仍未解读房产过热解除,国际间压力仍然存在,针对刚复苏的经济,中央政府后市的研判:面临流动性无•房产过热的表层原因在于流动性不敢轻易出牌。过剩。海量信贷的乘数效应将在法根本解决,而中央政府也•征收物业税:真正意义上的物未来2-3年体现,流动性过剩问业税难以界定及厘定,所以短不敢轻易赶绝房地产的前提题将持续存在。期内难以出台;最有可能是出下;经过08-09年洗礼的购•房产过热的根本原因在于中国投台“房产特别税”,不过该税房者,很快就会发现房产仍资渠道缺乏,房产作为不动产是只是针对第三套房,对房地产目前保值增值的最佳途径;即便的影响不是毁灭性的。然是最佳的投资渠道,市场目前中央积极发布吸引民间资本房产过热调控的重点是关注民生,热烙及补涨性现象将会出现投资的信号,但对私有制认知不•要求的只是稳定。因为房地产犹——至少在一个短阶段出现。足的中国,其道路极其漫长。如水库,圈驭着大量的资金,如强行的把房地产冻结,驱赶出来的热钱,将冲击其他市场,很容易就会造成激烈的通货膨胀,该时就会引发社会不安定因素,从而形成政治不稳定性——诚如此,房地产将真正面临崩盘的局面。当然中央政府也很明白这个道理。【鲁能三亚湾的淡因分析】淡因的主要表现为访宏观调控下影响岛外客量急剧减少购买群观望市场观望及投资客离场是主要淡因在推产品以传统淡季及产品偏好美丽三区别调控排除及限制投度不高是次要淡因墅为主,价资性购房格至高位访客急推广减少也是淡因之剧减少一,不过影响性不大——但对后期营销突破造成制约。限央企令使自身推传统淡季广减少【在售别墅市场分析】•在售竞争性别墅楼盘有6个,除了凤凰水城一个市区项目在售别墅(双拼)以外,其余都是东线的项目。•目前在售量约330套,。•产品面积范围是68-600平方米,主力户型在68-300平方米。•-,总价374-4000万。•访客量方面,除除清湾到了清水湾达到10组/天以外,其余楼盘均不过4组/天。【在售公寓市场分析】•在售竞争性公寓楼盘有15个,最多的是我项目所处的三亚湾区域,其次是市区,最少的是东线——只有2个。•目前在售量约1760套,估计约23万平方米的供应量。•供应量最多三亚湾区的财富公馆及国际公馆,其次为榆林湾、华庭天下、凤凰岛,这五个项目的供应量均高于我项目。其余都少于我项目。•产品面积范围分布比较广,从40-380平方米,较为集中的是50-80一房及80-140两房。•其中两房面积在100-120与项目有4个,分别是:时代海岸(主力户型)、国际公馆(主力户型)、凤凰岛(次主力户型)、榆林湾(次主力户型)。这些将是我项目美丽MALL公寓的直接竞争产品•-9万。其中2万以下1个,2-3万有4个,3-4万有4个,4-5万有2个,6-7万有1个,7-8万有1个,8-9万有2个。•15个项目中,毛坯的只有3个,这3个项目均低于4万,、、。且项目知名度都较低。•2-3万的4个项目中,剔除装修价后,-。•总价范围分布较广,且较为平均。按覆盖范围分其中100-200万有5个,200-300万有5个,300-400万有5个,400-500万有5个,500-600万有5个,600-700万有4个,700-900万有4个,900-1000万有5个,1000-1100万有4个,1100-1200万有3个。【竞争性项目折扣状况】(新推)*、(暂定)未定未定富力湾公寓、.