金碧新城物业管理方案.pdf

-一、金碧新城概况项目位于广州市白云区石井镇,距黄石西路大桥约1000米,正在修建的市政规划路经过小区大门直通黄石路。该项目开发总建筑面积近40万,分三期开发,首期开发面积约10万平方米,由6座29栋连体组成,楼高11层,首层为临街商铺。小区配套完善,幼儿园、网球场、游泳场、会所将陆续投入使用。小区设有两大门,便于人车分流。整个项目开发完成后在白云区属于规模最大设施最完善的适于商住的社区建筑群。二、管理定位该项目处于城乡结合部,周边市政交通和治安管理与市区比较有一定的差距,所以物业公司进场开始管理时,应加大保安队伍的投入,加强治安防范的力度,使业主感觉到在小区内与小区外有明显的反差,另外,周边环境暂时较差,通过小区完善的配套设施和优质的物业管理,达到从而提升该项目的市场竞争力的,创造良好的销售氛围。为确保集团公司的后续滚动开发成功以发挥物业管理作为楼宇售后服务的作用。三、管理模式1、物业公司遵照国家颁布的《物业管理条例》的规定,借鉴金碧花园、金碧华府的管理手段,结合小区的地缘情况逐步摸索出适合该项目物业管理的运作模式。2、对员工实行有效管理,通过科学的激励机制增加物业公司的凝聚力,从而达到为业主提供尽善尽美的管理服务。物业公司的激励机制如下图:1激励机制业务考核系统行政考核系统对相关部门协助能力业务工作达成率工业绩效工作创新劳团队公司熟动纪律练程度精神忠诚度定期考察3、推崇“以人为本、机会均等、优胜劣汰”的管理思想。4、因为小区属于边开发边销售边管理边完善的情况,而且项目位置商市区较远,周边环境等相对较差,所以要求公司员工(尤其是公司管理层)要有艰苦创业精神,应具备较强的横向和纵向的综合协调能力,要有长期经营下去的打算。5、根据集团公司提出的以“质量求生存、诚信求发展”的企业经营宗旨,物业公司在“金碧新城”倡导“规范管理、、优质服务”的物业管理理念。以服务为主线,将服务寓于管理之中,为业主提供“安全、文明、优美、舒适”的居住环境。2四、物业管理目标(一)总体目标在第一期投入使用并入住率达到50%以上的当年,达到省优秀小区的考评标准,并获得有效证书;在第二期投入使用后达到“全国物业管理优秀住宅示范小区”考评标准,并获得有效证书;(二)分项指标1、房屋及公共配套设施完好率98%以上,其中发电机发电率和消防水泵供水率达100%;2、小区无重大火灾、刑事和交通事故;3、小区内卫生、消杀、环境绿化达到国家级标准率100%;4、房屋零修、急修及时率:99%以上;5、违章发生率1%以下,处理率:100%;6、管理人员专业培训合格率:100%;7、业主(住户)对金碧新城物业管理满意率95%以上,投诉处理率100%。五、物业公司组织架构:集团公司广州市金碧新城物业管理有限公司(待注册)行政部客户服务中心工程维修部保财经环社务区安(营卫文化部分办公部部部部室3)客户服务中心工程部经理1人经理1人土建工程师强弱机物业助理电楼电电电水工工程师工程师梯工、消防管工、木工监控2人2人2人1人1人2人1人×3班3人=3人财务分部行政部经理1人会出文采后计纳秘购勤1人1人1人1人1人经营部社区文化部经理1人经理1人其他经营项商物网游会策球泳中心所场场划目41人(视投入情况而定)1人保安部经理1人助理1人样板房12巡园号(区内楼监机门号逻10流控岗间动中门队)岗勤层心动3人×3班2人×3班5个人10人3人×2班1人2人1人×3班2人=9人=6人=6人=3人共计:46人环卫部经理1人保洁队主管1人绿化队主管1人楼园样办维机会浇水层区板公护、保洁动所组组房室组10人5人5人1人2人1人3人4人共计:34人5六、薪金标准序号职位月薪(元)人数金额合计1总经理2副总经理集团定3总经理助理4部门经理3000-35005部门副经理2500-30006部门助理2000-25007主管1500-20008会计1500-20009管理员1300-200010出纳1300-180011领班900-130012文员800-140013保安员800-130014绿化员700-110015保洁员600-1000七、金碧新城物业各部门职责(一)客户服务中心:1、制定物业管理、物业服务、物业经营的方案。2、接管楼宇的产权资料、市府验收合格资料、工程技术资料。3、对业主档案分类管理。64、接待业主咨询、投诉,业务分流到各职能部门。5、确定各项收费标准。6、组织对业主回访。7、与市、区房管局业务联系等。(二)工程部:1、对房屋接管验收并进行物业管理。2、对机电设备、公共设施接管验收。3、对工程返修进行管理,完善工程遗留问题的处理。4、建立房屋修缮、保修计划,对设备、设施进行定期保养、维护。5、对业主开展有偿服务。6、和供电、供水、供气、电信、有线电视等部门业务联系。(三)保安部:1、对小区内治