2011年龙凤庄园2期别墅项目营销推广方案.pptx

·2期—藏龙营销推广方案昆明励思勤营销推广机构2011年12月提报目录市场分析项目研读营销策略销售策略项目回顾市场分析市场态势政策研读竞品分析市场态势2011年在国家宏观调控政策下,全国楼市续2008年以来再一次步入一个“冬季”。国内一二线城市房企采用多元化策略过冬,而目的只为年底任务大关,这也使得很多项目实施“以价换量”策略。尽管如此,因政府政策仍未有放松的“苗头”,购房者观望情绪依然浓厚,冬季市场并未转变。曲靖楼市也难以幸免,2011年曲靖1—10月,曲靖楼市迎来了小阳天,进入11月市场也步入了寒冬期,销售遭遇瓶颈。2011年师宗县市场上在售项目将近8个,其中多数为尾盘销售,产品形态为多层、高层相结合,从目前市场上在(预)售项目来看,师宗县整体住宅市场偏向供不应求,单套房源销售面积集中在140—170平米的中大户型身上,普通商品房销售价格段在1600—2500元/平米,联排别墅价格在2600—3000元/平米。市场中除了单位集资房外,别墅项目极为稀少,目前市场中仅有一个项目建设有别墅产品,就是本案。目前,师宗县在(预)售项目主要集中在师宗县新城片区,老城中心仅有两个项目,为润森·新天地、盛世佳园,除去本案外,其他项目都集中在新城规划区。目前师宗市场上在售项目多为尾盘销售,并表现出住宅销售难度不大现象,其中普通商品房住宅价格集中在1600—2500元/平米,很少项目价格能够突破2500元/平米。当前全国房地产市场因国家2010年、2011年上半年一系列政策组合的实施,房地产市场逐步进入冷淡季。尤其年关的到来,国内房企面临资金回收压力和年关任务冲刺,但因政策未有放松的迹象,虽然各大开发商在销售策略上采用“以价换量”,据12月份市场反映,房企“以价换量”的效果仍不乐观。影响师宗县楼市的主要政策:限贷政策:两套以上住房停止按揭购买放贷;二套房首付增至六成,银行按揭仅四成,加大购房压力,使得换房、投资需求被抑制;如以120万购买第二套住宅(别墅),首付需要72万元,,大大增加了购房成本。打击了贷款购房人群,抑制了投资、改善型购房需求。政策研读竞品分析明辉商都开发商:师宗县绿海房地产项目地址:师宗县通源大道上段占地面积:58亩总建筑面积:14万方开盘时间:2009年房源:454套住宅面积:120—270平米商铺面积:60—300平米销售价格:2200—2500元/平米商铺价格:10000—20000元/平米销售情况:住宅售罄,商铺剩余1/3,招商中,开发商自持70%。高达84%的投资回报高达31万的高额利润100%安全获利项目优势:地理位置较好,新城规划中心板块,周围配套成熟,项目外立面新宇,是市场上少有的品质项目,商业招商情况良好。项目劣势:住宅户型面积设计较差。商铺销售进度较慢,目前仍在销售商铺。地下车位400多个,已销售300个,价格6万元/个。商铺户型:润森·新天地开发商:师宗润和地产项目地址:师宗县丹凤西路开盘时间:2011年9月住宅面积:90—170平米商铺面积:150平米主力铺型销售价格:2300—2400元/平米商铺价格:6000—15000元/平米销售情况:住宅售罄,商业销售项目优势:地理位置较好,位于老城中心地段,属于师宗县黄金商圈区域,周围配套成熟。项目住宅存在内部认购,开盘当天已基本售罄。