三亚某五星酒店股权融资方案.pdf

★内内部材料三亚某五星级级酒店融资计划2011年11月目录项目背景分析项目综合分析项目融资计划及方案1项目背背景分析项目基本情况三亚房地产市场研研究三亚酒店业市场研研究2项目基本情况项目名称:三亚财富海湾大酒店项目地址:该项目位于风景优美的三亚湾国国际旅游度假区,地处三亚湾西端一线临海地段阔达540米一线临海界面酒店紧邻规划中的三亚亚新城,北邻三亚市凤凰国际机场约4公里,西距天涯海角风景度假区约8公里,南与三亚湾西西岛——玳瑁岛隔海相望,并与三亚市机场、旅游区共同构成大会议旅游度假圈,彰显物业的稀稀缺与珍贵。商业业态:共391套豪华酒店房(含顶级总统统套,已于2011年10月试营业),83套族系公馆,3套顶级独栋别墅(在售)。占地面积:建筑面积:逾9万平米年限:70年房产性质:商服用房+住宅产权证土地使用证:二证齐全3项目基本情况项目整体采用欧式建筑,借助“南低北高”地形特色,因势设计V字形建筑格局,“鲲鹏展翅”造型凸显王者九五尊严;V型规划方案更更可实现海景资源最大化,配合单面走廊的内部设计,达到户户面海的景观效果。■391套超五星级酒店式豪华公寓,户型约80平米,房间设置独立观海阳台及观景浴缸,户户观海均好型景观设计,总统套1间,位于酒店建建筑顶层面积约479平米,酒店更有2000平米酒店大堂、高级宴会厅、西餐厅、多功能会议厅、温泉泡池、网球场等完备行政配置,满足生活与生意的多重需求。■83套财富族系公馆,由55套大公馆与28套空空中别墅构成。55套族系大公馆由四种户型构成,户型面积为210-335平米,户型格局以三房两两厅为主。其中销售部分共计公馆49户G1:㎡14户;G2:㎡14户;G3:234㎡14户;G5:-;■仅三栋的玖珑别墅,单栋面积逾千平米,仅仅为同样尊崇的三位贵宾量身定制,别墅拥私家庭院以及私属泳池、温泉按摩池等全私密配套套设施,室内布局气派豪华,收藏价值不言而喻。园林规划以水景为主题,丰富的泳池、SPSPA按摩池、欧式喷泉及跌水瀑布等景观为庄严的建筑更添神韵。无边界泳池坐落于项目南侧中中心地带,利用地形高差营造出一望无边的视觉观感,碧蓝的池水与大海在视线尽头自然相连。泳池向北可观大堂叠水瀑布景观,向南即是海天一色的无边视线,特别配置的温泉SPA按摩池更更可令人全然放松身心,怡享悠然假期。三亚房地产市场研究签约情况:受限购令的影响,2011年二二、三季度,三亚房产交易量出现下滑,但成交价格依然坚挺。据南海网网-地产海南数据中心统计数据显示,9、10月份海南省商品房共签约3773套,其中,三亚签约1232套位居成交首位,签约均价为33022元/㎡。客户群体:根据相关部门调研发现,文文昌,博鳌两地的主力客户以四川、重庆人为主,而三亚的主力客户主要有有东北、江浙及珠三角构成,北方客户对气候及海景资源的高需求所求度度及在当地形成的攀比心理一定程度上造成了对海南房产的奢侈品消费心心态。5三亚房地产市场研究三亚房地产市场研究近五个月三亚市场项目销售情况预预览占地面积建筑面积6月销售7月销售8月销售9月销售10月销项目名称所属区域售价面积区间(万㎡)(万㎡)-4801套2套无无无均价50--(别墅别墅:亚龙湾5723无无4套2套1套三期)-340三亚酒店业市场研究■自2004年起,三亚旅游经济、旅游市场发展展快速,%增幅快速增长,%增幅同步上升,%增幅稳步增长,酒店业也以60%以上的开房率稳步运行,逐年酒店店开房率均大于海南省整体酒店业的平均水平。■其中,三亚湾片区为四星级、准五星级中高端酒店店物业汇集区域,享有17公里海景资源,依托未来三三亚新城区发展规划,借助区域地产产业蓬勃发展势势头,区域酒店业发展迅速,运营模式主要以“纯酒酒店”为主,近几年,基于地产发展形成的区域热度,产权酒店、酒店式公寓运营模式基本成型。■目前,三亚湾酒店业,一线海景准五星酒店产品品价格基本维持在1600元以上,消费客户群体偏向于于商务会议型。客源大体以北京、上海江浙等经济发发达区域为主。三亚酒店式公寓市场研究酒店式公寓寓市场在签约的项目中,酒店式公寓成为三亚地地区投资客投资的热点。酒店式公寓有别于传统公寓的诸多优势,他的硬件配置高,服务品质优,配套功能突出,而且有酒店独立产权,因此租金金收益相当可观,超过传统公寓的30%-60%,销售价格较之传统住宅价格要高出280%。酒店式公寓的的目标客户群租赁客户投资资客户自用客户9