次渠市调报告.doc

次渠市调报告.doc市场调查报告调查时间:2001年8月15日调查目的:为次渠项目提供参考调查内容:一、 区域分析位置次渠镇位于北京市东南郊,京津塘高速公路的东侧,城市规划五环路南侧,隶属于北京市通州区。交通次渠镇距京津塘高速公路8公里,设有上一下双车道道路,时速平均可达60km/ho次渠镇大街是镇内的主要交通干路。公交线路H前较少,仅有11路小公共汽车(通往北苑环岛)和913路(次渠镇一大郊亭)运营吋间为6:00—20:00o从发展角度看,公交线路的完善是非常重要的。自然环境该地区由于是郊区,人口密度低,四周多树木与农作物,因此空气新鲜。人文环境居住人口密度低,以本地农村居民为主,以市区拆迁人口,外地进京商人,单位职工为辅。服务配套设施主要集屮在次渠镇大街两侧及沿线。主要设有农业银行、派出所、邮局、卫生院、幼儿园、屮学、小型商场和超市、酒楼……等。市政配套设施H前受经济影响,较为落后。道路比较脏乱。次渠工业基地经北京市政府批准为区县级工业开发区,是北京市确定的23个重点工业开发区。随着工业区的逐步建设会为次渠镇带来新的经济增长点,同吋也会对次渠地区的房地产开发业创造先决条件,使整个地区基础设施逐步完善。二、项目分析次渠镇区域内的房地产开发尚处于初期,住宅项H稀少,主要集屮在镇大街两侧,以教育基地立项的通州区产权房开发为主,商品房开发基本属于空白。此次调查以镇大街两侧项H为主,以及靠近羊坊环岛的区域。市调项H包括:次渠镇内的怡芳园、府东苑、通州教师住宅楼项H、羊坊环岛东侧的晓康小区。价格状况:晓康小区由于在羊房环岛,靠近京津塘高速路,价格明显高于次渠镇项H,H前均价2400元/nf。,冃前均价在1300—1500元血。市场表现:晓康小区99年开始销售时并不理想,2000年两广拆迁带来大量拆迁客户,约占70%,通州区的单位购买也占一定的比例(约100套)。H前销售率在80%以上。府东苑一期从今年2月销售以来销售率达到90%。二期7月15号开盘至今销售率在30%以上。怡芳园由于开发较早H前己销售完毕。,以两居室、三居室为主,没有顶层复式结构户型。晓康小区两居室、三居室的户型种类较少,府东苑小区两居室、三居室的户室比接近50%:50%,一居室销售不畅。客群情况:客群由当地居民、城内拆迁户、集团卖家构成,其屮:城内拆迁户占60%以上的比例。项目名称晓康小区怡芳园府东苑教育基地项n建筑规模14栋6栋1栋3栋建筑形式多层板楼多层板楼多层板楼多层板楼户型一居7611?、80m2比例:83%\:45%:38%80-85m2三居115 146m2比例:17% :17%110-%100%一期90%;二期30%60%对外销售配套设施中心花园入住时间已入住已入住宣传途径散发DM单、拆迁实地宣传报纸广告、散发DM举无市场推广三、周边地区住宅市场分析次渠镇相近的经济技术开发区和人兴旧宫地区开发吋间较早,从发展角度应借鉴这两地区的开发经验。