2004年—2006年3年营销战略第一部分:市场发展趋势预测市场概述城市概况:平谷城区总体状况(截止03年10月)平谷属于中、小型县级城市,于02年5月撤县改区。据公安部门统计,;近两年,城区人口增长率为2%,到03年底,,;平谷区的城市规划,03年以前基本以城区开发建设为主,这点从01年—03年的新住宅楼增长量便可看出(截止今年10月,新楼总开发户数为11318户)。经过区委领导班子的调整,新任书记的主要思路是以建设新农村为主,再加上今年所建楼房销售速度的缓慢,所以,明年及以后两年的新建楼房户不会多于今年。平谷区的经济状况今年好于往年,因为,平谷区的三大产业(农业、工业、建筑业)在产值上都有了较大提高。第一产业实现增加值9亿元,%;,%;,%;其中,。平谷区在环保政策上,没有出台新建企业必须禁止燃煤锅炉的政策,但区委区政府从2001年底就提出建设“绿都”平谷的口号,并提出在平谷城区整治燃煤开水炉及燃煤型食堂,这无形中也对我们发展小工商业用户起到了一定的推动作用。城市能源状况:平谷区在能源使用上没有出台有利于燃气发展的新政策,在能源使用上还是以液化气、天然气、电和煤为主,特别是大的居民小区供暖,短期内不会改变燃煤状况,在开发商户的燃气设施建设中主要不是靠政府政策,而是靠我们自己的公关力度去发展开发商户。同时,城区的用电政策比较灵活,对我们在工商户的发展上是一个不小的阻碍。天然气气化率:截止03年底预计置换通气户数为5200户,而具备通气的户数为(散户665+集体户1709+新楼具备通气户6766户)9140户,则气化率为9140/31350=%,%%。民用住宅:经过今年详细的市场调研,平谷城区的民用住宅总体分布是这样的:平房总户数为6834户,楼房总户数由原来的23929户增长到年底的30695户,那么,城区总户数则为37529户(,一是一户人家拥有多户住宅,二是新建的楼房入住率较低所致)。,人均消费支出8068元,%%。公务员及工商企业的职工平均收入在20000元/人年左右。各小区的归属,80%到85%由小区物业管理处管理,但物业管理的水平相对较低。京谷燃气公司在3年的市场开发中,为了提高居民对天然气的认知程度,我们做过多种方式的宣传工作,到目前为止,提起天然气至少有85%到90%的居民或多或少了解我们的天然气,由于平谷城区的居民在燃料使用上是由液化气过度到天然气,而液化气的价格就目前来讲虽然比天然气偏高一些,天然气的初装费对平谷区收入较低的居民来说是一个不小的数目。根据今年我们对开发商户的调研情况,2004年的房地产户的增容量为690765平方米,总户数为4339户,由于2003年新增房产面积大,流动人口少,售楼进度慢,使一些准备开工的房产商放弃了开工的念头,由于区委书记的调动,新任区委书记的发展思路本未明朗,更加使一些开发公司对平谷开发市场失
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