资产评估报告(原创).doc

资产评估报告(原创).doc课程:资产评估课号:0921066指导老师:XXX姓名:学号:0700510142(_)委托方、被评估单位(或者产权持有单位)和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 3(二) 评估目的 3(三) 评估对象和评估范围 3(四) 价值类型及其定义 5(五) 评估基准日 5(六) 评估依据 5(七) 评估方法 5(八) 估价测算过程 6(九) 评估假设 8(十)评估报告使用限制说明 8(十一)评估报告日 8(十二)签字盖章 8(-)委托方、被评估单位(或者产权持有单位)和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况;委托方:谢霆锋被评估单位:桂林七星区竹桥村X栋估价员:XXX(二) 评估目的;该房东因急需用钱,寻求整体一次出租二十年,该房产位于桂林电子科技大学辐射区域内,附近租房需求较大。该房间设计之初定位为用于出租,故建造为小单间形式,并配备独立卫浴。此次评估是为意向整体租房者提供是否投资的参考价格依据(三) 评估对象和评估范围;1、 房地产位置地理位置:桂林七星区竹桥村X栋。方位为:北距桂林电子科技大学300米,西距东二环路约50米。估价对象所在区域紧邻金鸡路,公交便捷程度较好。周边自然环境、人文环境较好,噪音及空气污染较轻。2、 房地产权利状况依据《房屋所有权证》【桂居字第***号】,估价对象房屋所有权人为刘德华,所有权性质为国有,房屋用途为居住;依据《集体土地使用证》【桂集用(2000出)第***号】,土地用途为宅基地。3、房地产现状根据委托方介绍及评估人员实地勘查,估价对象建筑物为混凝土居住用房,2000建成,建筑面积为580平方米,建筑物结构、装修、设备及现状使用情况如下:结构类型:混凝五层楼房外装修:外墙为砖墙,腻子粉装修。内装修:室内为瓷砖地版,墙面刷白,日光灯。设备:设卫生间、通电通水通信。现状使用情况:估价对象建成2000,为在自家宅基地,现状用途为个体出租居住,装修维护情况一般。因现实监管缺位,无需要缴纳的税费。具体情况如下表:层数面积nf房间数房间单间面积血备注第一层100325单间配备独立卫浴第二层120425单间配备独立卫浴第三层120425单间配备独立卫浴第四层120425单间配备独立卫浴第五层120425单间配备独立卫浴估价对象总面积为580m2,由于该房产位于桂林电子科技大学辐射区域内,附近租房需求较大。该房间设计之初定位为用于出租,故建造为小单间形式,并配备独立卫浴。价值类型及其定义;本次评估采用的是公开市场价值标准,估价结果中的房地产价值是指估价对象于估价时点2010年6月30日的房屋所有权、居住用地使用权剩余年限为60年,房产用于整体出租20年条件下的使用权市场价值评估基准日本项目评估基准FI是2010年6月30H评估依据;1、有关法律、法规、政策文件和技术规程《中华人民共和国土地管理法》;《中华人民共和国城市房地产管理法》;《房地产估价规范》;《城镇土地估价规程》。2、 委托方提供的资料《房屋所有权证》【桂字第***号】;《集体土地使用证》【桂集用(2000出)第***号】;3、 受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获得的资料。评估方法;本次评估采用收益现值法。收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法,是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值,而将其现值作为待评估资产的重估价值。以房地产业务为目的的资产评估。这种资产业务能够带来级差收益,其价格可根据租金来评估,适用收益现值标谁。P=A*[lT/(l+i)q/i其中:P——折现值r——所选取的折现率n——收益年限A——未来等额收益额(八)估价测算过程1) A值的确定,该房产附近有多处类似用于出租的房产,本次采用随机实地询证的方式,对各处单间出租价格进行信息收集,如下表:地点单间面积nf单间每月出租价格每平米单价(元/就),寒暑假期间一般学生退房故估价对象每单间每年租价=25**10=*=无风险收益率+风险收益率其中无风险收益率用2010年上半年银行间均收益率代替2010年上半年银行间均收益率1 %2 %96%12%%%%34562010±半年平均收益率风险收益率,考虑到该房产位