重庆主城九区个人购房指导决策分析报告.doc

重庆主城九区个人购房指导决策分析报告重庆主城九区个人购房指导决策分析报告克尔瑞2013-05-154月重庆整体市场供需两旺,价格持续稳步上涨,政策执行1月,市场观望端倪初现。在5月市场得到体现。,%,同比上涨23%;,%,%。,供需基本平衡。市场虽然未及市场最高峰,但受到房交会推动,整体市场量价都在高位,“银四”期间市场答卷满意。另一方面,我们同时也注意到,受政策影响,前期恐慌性购房、千人抢房、通宵排队购房等景象不在,市场观望情绪渐渐滋生。从5月第一周数据看:市场成交量仅有31万方,较前几周出现明显下滑;市场供应方面:4月住宅项目开盘88个,开盘当天整体去化率50%,周均开盘量在20个以上,但进入5月市场开盘量骤减,5月首周3个项目开盘,市场去化率也不到40%,市场上跟风盲目下叉客户减少,购房趋于谨慎;整体来讲:前几月市场供需两旺,价格持续上涨,未来受政策影响,价格震荡上行后将趋于稳定。新政对房地产后市的影响有以下几点看法:从市场交易量来看,重庆版细则虽相比其他城市温和,但较前期也有本质改变,如二手房交易税、二套房及以上信贷政策的执行等。迫使不少购房者陷入观望,或者延缓置业计划,市场活跃度在近半年内将逐步下降。从房价角度来看,自去年下半年开始的房价回涨趋势明显,加上本次新政中对二手房交易税严厉执行,部分购房者放弃二手房转向新房市场,可能促使短期内新房价格特别是刚需产品价格继续上扬,但随着政策的落实执行和市场各方的平衡,以及购房者购房信心的回落,房价涨幅将逐渐回落,市场价格最快在下半年将出现平稳。从产品角度来看,信贷政策对高档项目销售形成严重阻碍,市场上改善性产品成交量萎缩,价格下降可能性较大。事实上,自2012年开始,改善性市场仍旧处于在积压存货、消化存量阶段,截止目前为止,改善性房源的市场存量仍然较大。新政出台,改善群体尤其是再改群体放缓置业计划已经成为必然,开发商接下来的首要任务就是放量,因此,改善性产品继续以价换量的可能性很大。克尔瑞4月房价报告从4月市场情况来看,自2012年二季度开始的市场回暖延续至了本月,成交量与上年同期相比,增幅明显,成交价格也持续上涨。一、一手房价格指数:4月指数持续上扬,创历史新高,各板块价格均呈上涨态势2013年4月,,,%,,%。2012年9月至今,价格指数开始进入一个非常明显的单边向上区间(1月季节性因素影响除外)。近期新国五条出台了针对不满五年房产进入二手房交易个税严格按转让所得20%征收的政策,将进一步把二手房客户分流到一手房中,这将对一手房市场形成一定刺激和拉动作用,预计接下来的5、6月份,重庆的新房价格指数将继续延续上升趋势。备注:本指数基期为2010年1月,基期指数为100点在当前市场环境下,价格普遍处于企稳増涨过程中,其中中心区和热点板块项目表现得尤其突出。具体看来,自去年二季度以来,随着大部分企业销售持续好转,加上前期降价所带来的利润压力,重庆市场上低价开盘的项目日趋减少,取而代之的是部分楼盘开始试探性地拉高价格,以测试市场的反馈。下半年,部分主城中心区中高端刚需项目推盘上市,通过良好的配套、企业品牌和较高的性价比,吸引了大量客户。杨家坪商圈周围的保利花半里、金茂珑悦等项目表现抢眼,两项目至去年下半年开盘以来,多次上演千人抢房,日光盘盛况。二、二手房市场:受国五条新政影响,3、4月份大量客户搭乘政策末班车集中过户,造成价格指数同比环比大幅攀升1、价格指数:连续第11个月上涨,4月再创新高。2013年4月,,,%,。%。从历史走势来看,二手房价格指数自去年5月份成功筑底之后,已连续第11个月呈现上涨,总体来看,二手房价格回涨的趋势与一手房基本保持同步;但进入3月份,二手房同比和环比指数大幅攀升,CRIC重庆机构认为,主要是受到3月1日国五条新政影响,大量的二手房客户为规避20%所得税进行集中过户,使得3、4月二手房成交量大幅攀升,带动了价格指数的提高。备注:本指数基期为2010年1月,基期指数为1000点三、指导价调整:重庆市场稳中有升,10大楼盘指导价上调1、指导价上调:城市次中心区、低总价刚需、平民化洋房、别墅产品指导价上调本月我们总共上调了10个新开楼盘指导价,主要为副中心或次中心位置的刚需小户产品和平民化的别墅、洋房产品。这两类产品主主要的共性就是性价比。刚需产品中,配套齐全的城市核心板块目前已经十分稀缺,且价