金银湖板块在售楼盘市场调查报告2.doc

金银湖板块在售楼盘市场调查报告2.doc金银湖板块部分在售楼盘2003年1月13日调查时间:2003年1月10日上午9点至下午2点。调查目的:1、 通过对在销楼盘实地调查,收集板块其产品及销售信息;2、 通过对资料的整理,研究先进楼盘的可借鉴之处,为公司新项目的开发提供建议3、 通过案例研究,不断提高策划小组人员素质。调查实施单位:1、 本次调查参与人员:周小靖、袁西、张国良、徐婕、张炜,王艳玲;2、 资料讨论人员:周小靖、袁西、张国良、徐婕、张炜,王艳玲、郭华梁、辛达扬、潘继征;3、 调查报告文案写作:文案初稿袁西、深化定稿周小靖。,而公司专车不足,丸量步行时间对调查进程影响较丸,加之当地餐饮配套尚未完善,中餐只得回市内解决,因此,本次调查原计划的7个调查对象(高尔夫城市花园、万科四季花城、黄金海岸、恋湖家园、汀香水榭、丽水佳园和碧海花园)最终只完成了前面五个。调查方法:采用实地踏看、询问与网上搜索相结合。资料统计及分析方法:本次调查资料统计根据调查记录和所收集的各楼书资料加以整理,分析方法力求全面、客观。权威性说明:本次调查因时间有限,资料收集还欠齐全,对象了解深度也不够,但报告各资料来源基本能保证调查报告的真实性O第二章调查资料统计和分析板块城市大配套情况调查主要配套调查情况交通整个板块道路畅通,但目前只有有603、604、47,595三条区间公汽进入园区,而且只有595进入汉口市中心教育已建成的学校有睿升学校,是一所实力颇为雄厚的贵族学校,目前大部分大盘项目都规划了部分幼儿园和小学,但将教育设施放在第一期的不多商网每个开发商在小区中都安排有商业网点,随着小区入住率的提高,多家大型超市也有进入园区的意向医院有一所综合性医院正在选址,部分大盘配有药店,并和市内大型医院建立对口关系银行、邮电大部分大盘均在区内配套相应服务机构因特网络属基本配套水电目前施工用电没有问题,但随着各项目后期项目的销售和入住人口的增力口,生活用电有点、紧张,现正在选址变供电站,马池桥附近煤气已进入碧海、万科,马上进入的有恋湖、汀香水榭、黄金海岸等污水未知从上表资料统计比较可看出:1、虽然板块路网系统完善,但由于可移动的公共交通设施没有跟进,进入的公汽也基本上是短途区间车,有些项目甚至一辆公汽都没有通,因此,整个板块的生活和市内相比还难以谈得上便利,即使对于整个家庭只有1辆私家车的有车族的来说,也还有诸多不便,对于这一点,有些万科的业主也声称万科有欺骗之举(广告上只注明有4路车,没有标明起点站和终点站)。当然,随着整个板块开发的深入,这些也可能在3-5年内得到很好的解决。2、从教育配套上看,虽然板块教育资源不足,但板块内各项目建幼儿园和小学的比较多,建中学的比较少,建高中的几乎没有,而且均把教育配套放在后期,因此,对于前期入住的人来说,开发商所描述的贵族式教育仍然是一张规划而已,而各开发商也没有把教育当做自己的卖点;3、从商业配套看,各项目均在内部进行了配套,但目前正式开业的不多(因为目前销售率尚可,但入主率不高),但从商人的逐利本性分析,这种不便是暂时的,只不过消费者希望先看到成熟的商业配套,而商人希望先看到成熟的消费群体和市场而已;4、从其它城市大配套看来,只能客观地说:本板块做为一个新兴的发展区域,具有强丸的成长潜力,但目前城市生活丸配套仍然是弱项,还需要政府和开发商之间更多地互动,也需要开发商更多地承担政府的职能,共同促进板块的成熟和繁荣。调查对象规划指标统计分析楼盘名称开发商占地面积(亩)开发面积(万平方)%%%%%%碧海花园武汉宏宇、%从上表资料可以看出:1、 板块各项目的命名相对市区项目来说更具有诗情画意,并充分表现“水景”的魅力;2、 绝大部分开发商是“混血儿”,是外地大型房地产公司在武汉注册或合资的分公司,因此有外地总公司的强大资金和品牌支持,特别是象上市公司深圳万科和北京房地产行业黑马美好愿景公司等,还有在国际上有着30年高素质房地产开发管理经验的香港新邦国际有限公司(武汉高尔夫房地产公司的上级公司)等;3、 充分发挥板块土地资源丰富的优势,占地少则数百亩,多则数千亩,均属武汉数得着的大盘,大盘一来可以利用自身的配套来弥补城市配套的不足,二来树大招风,由此有更大的实力去打广告,更容易出名;4、 从开发容积率分析,本次调查的大部分项目规