官庄豪庭二期项目调研报告.doc

官庄豪庭二期项目调研报告一、目标客群调研情况我们对牟平、芝罘、莱山和高新四区进行了客群调研, 共完成调研问卷 120 份。目标调研采样如下:牟平区 44 组,莱山区 33组,高新区 24 组,芝罘区 22 组。图表分析如下: 以小袁的综合分析图表,做出饼状图从以上图表中可以看出: 1 、首次置业和改善型(包括投资型)客户各占半壁江山。因二期项目面积较大, 所以就要压缩首次置业的比重, 而以改善性投资客户的意见为主。 2 、居住方式以三口之家为主,夫妻二人为次,与老人同住的比例也较大,这就需要较大的户型。 3、在居住面积上,以 80-110 平米为主, 三个面积区间占了主要部分。因考虑二期项目面积设计偏大,所以面积区间整体上移 10 平米,应该在风险控制范围内。 4 、户型结构以两室两厅和三室两厅为主,与我们的户型定位基本吻合。 5 、多层带电梯在二次置业的客群中接受度还是较高的。 6 、主卧带卫生间,在大户型中是必备的。 7 、价格方面参考价值不大。二、一期户型类型销售率分析及客户意见反馈 1 、一期户型类型销售率分析小高层户型 80-84 ㎡ ㎡ 2㎡分类 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 2㎡总户数 22 44 22 22 22 22 销售数量 1263389 销售比例 % % % % % % 分析结论: ( 1)、 80-84 平米的户型结构基本一致,其中 平米的户型,为东打打头户型, 全明户型, 南北通透, 比较受市场欢迎, 销售比例超过其他同类户型 3 倍多,主要差别是卫生间是否全明设计。( 2) 、小高层 100 平的户型销售率较高,说明市场接受度较好。多层户型 80-83 ㎡ ㎡ 90-100 ㎡分类 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡总户 80 16 12 16 36 48 24 数销售数量 221221 127 销售比例 % % % % % % % 户型 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡分类 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡总户数 24 1244 销售数量 14402 销售比例 % % 纯南向户型 % 分析结论: (1) 80-83 平米户型结构基本一致, 平米户型为中间户,南北通透, 户型结构合理, 较受市场欢迎, 大部分为刚性需求客户首次置业,中间户相对于打头的 94 平米的总房款便宜 7-8 万元左右。说明首次置业者对于面积的大小是比较敏感的。(2) 平米户型结构方正,改善性住房比较有实力,户型又属于稀缺的多层经典户型,比较受二次置业的客户亲睐,销售率最高。 130 平的户型虽然总量不多,但销售率也较好,尤其是 97 平的户型销售率也达到了 50% ,说明本项目 100 平以上的户型易被市场所接受,但超过 130 平,市场出现抗点。 2、客户对于一期项目的意见反馈客户对于一期户型的意见主要集中在以下六点: ( 1)、所有两室两厅户型均为双南卧, 而客厅设计在北向但没有落地窗,觉得客厅视野不够开阔。( 2)、 130 平米和 111 平米户型的走廊比较长,较浪费面积。( 3) 、大部分户型卫生间没有窗户,通风效果差。( 4) 、小高层 83 平米的户型,餐厅正对着卫生间的门,管道井占用厨房空间太大,承重桩位置不理想,浪费空间。( 5)、多层阳台大部分为全封闭, 按照全面积计算, 户型内没有赠送面积可以抵公摊。( 6) 、觉得实际公摊太大,大部分客户接受不了。三、周边竞争性楼盘的相关调研数据及畅销户型分析周边楼盘相关调研数据项目名称瀛洲宁海天成花苑双涛苑领海公馆山海龙城牟城春天在售楼 1#、 2#、 6#、 7#、 2#、 3# 46#-49# 多层,小多层栋及建筑形态 3#、 4#、 7# ,半个单元的小高层和 4 栋高层 8#、 9#、 11# 、 12# 小高层小高层, 52#-55# 共8 栋多层高层面积区间(平米) 77㎡/93 ㎡/124 ㎡/126 ㎡ 62㎡/87 ㎡/90 ㎡ 80㎡-130 ㎡ 68㎡/72 ㎡,84 ㎡/90 ㎡,122 ㎡/130 ㎡ 85-90 ㎡小高层, 150-160 ㎡多层 80-125 ㎡均价(元) 小高层 4500/ ㎡, 高层 4400/ ㎡ 4700/ ㎡起价,层差 30元对外报均价 4500/ ㎡ 5200/ ㎡小高层优惠后