石阡西城晶典营销方案.docx

石阡西城晶典营销方案22222石阡县西城晶典营销策划方案贵州意别思特房地产策划有限公司二◦◦八年四月第一章•市场概览 -2-一、 石阡概况. - 2-1、 地区情况概述. - 2-2、 经济平稳发展. -2-3、人民生活. -3-二、 石阡房地产市场. - 3-1、市场概况. - 3-2、 未来市场将出现供需两旺局面. - 4-3、初期市场准入门槛较高. - 4-4、当地市场仍属初级阶段. - 5-三、 宏观市场环境小结. - 5-第二章•竞争态势研究 -6-一、 针对性市场界定标准. - 6-1、 区位市场界定标准. - 6-2、 竞争楼盘界定. - 7-二、 针对性市场供应情况简析. - 8-1、市场现有供应总体情况. - 8-2针对性市场供应情况简析 - 8-三、 竞争对手个案分析. - 10-四、 针对性市场小结. - 17-1、 市场发展失衡. - 17-2、 开发理念落后. -17-3、针对性市场研究对本项目营销的启发 -17-第三章•项目市场定位 -18-一、 本项目产品分析. - 18-1、项目概况. - 18-二、 项目SWO分析 -19-三、 项目定位. - 20-1、 项目定位释义. - 20-2、市场定位. - 21-3、客户定位. - 22-4、价格定位. - 23-第四章•营销策略 -25-一、 策略总纲. - 25-二、 包装展示策略. - 26-1、 项目包装展示的意义. - 26-2、 基础系统包装展示. -26-3、应用系统包装展示. -26-4、宣传物料包装展示. -30-三、 推广策略. - 32-1、推广力度及主要方式选取. -32-2、主推广语. -33-3、推广思路. -33-4、推广节奏. -34-5、活动营销. - 34-第一章•市场概览——房地产宏观市场环境一、石阡概况1、 地区情况概述石阡县地处贵州省东部,铜仁地区西南,武陵山脉西南麓。全县总人口39万,县城人口约4-5万,有仡佬、侗、苗等12个少数民族,%,另,县城约有1-2万外来人口,主要以经商为主;全县总面积2173平方公里,,计划至2020年扩建至10平方公里(不含工业园区),%;该县距贵阳317公里,距铜仁148公里。当地政府规划的第三轮县城建设中,通往周边地区道路将改造为二级公路或增建,有望使车程缩短半小时以上,对外交通将得到极大的改善。2、 经济平稳发展近年来石阡县GDP年均增长率10%截止2006年底,全县GDP近12亿元,同期财政收入涨幅约20%;单位:亿元 石阡GD增长概览图表1-1当地支柱产业为第一产业,其发达烤烟业带动了全县经济的增长,当地政府经济发展计划中,将把产茶及温泉旅游业作为新的经济增长点大力扶持,有望使地方经济得到迅猛的发展。3、人民生活当地居民生活水平偏低,人均年收入 1700元,其中城镇居民人均年收入已突破5000元;据当地有关部门统计,,处于温饱线水平<当地劳动力输出约为7-8万人,该部分外出务工人群使居民隐性收入有一定增加,但其情况仍不容乐观;据对统计局的走访了解,当地高收入人群仍是以公务员、大型垄断企业及事业单位为主二、石阡房地产市场1、市场概况近几年,当地房地产市场得到一定发展,房地产价格逐年上扬,已由2003年500元/川左右,到目前市场均价已突破1400元/卅,实现年均增长38%相对经济更发达地区,石阡县房地产开发总量依然较小,目前在建项目总计约50万方,含本项目在售楼盘共7个。主要在建项目列表项目名称华源馨苑荣华商业街泉都商城人民广场泉鑫小区文笔商铺开发商华源房产开发公司三通房产开发公司重庆群力房产开发公司重庆宏帆房产开发公司安居房产开发公司遵义鸿豪房地产开发公司图表1-22、未来市场将出现供需两旺局面据对政府相关部门的走访,目前当地仍存在相当大的刚性需求,但快速增长的房价使部分潜在客户置业更加谨慎,对产品的要求将会逐渐增高;目前各在售楼盘的销售态势良好,荣华商业街一期及二期已开发部分、泉鑫小区多层已全部售罄;随新城建设进程的加快、各类厂区搬迁,新增可开发地块面积逐渐增加及未来当地开发量加大,房地产市场势必得到大力的发展,竞争亦将愈发激烈。3、初期市场准入门槛较高随国家银根紧缩政策的出台,以及当地原本仅有农业、信用社两家银行,导致房地产融资渠道较为狭窄。房地产开发主要依靠企业自由资金的比例增高,部分资金实力较差、无法解决融资问题的公司将难以入市,未来竞争格局可能形成本地大型知名开发企业及外来开发企业分占市场的局面。4、当地市场仍属初级阶段目前市场在售楼盘规划设计水平相对落后,其缺点主要体现为居住形态以商住为主、小区未封闭、景观绿化较差、建筑外立面缺乏变化等方面;当地市场竞争