上海市住宅物业管理规定.doc

上海市住宅物业管理规定(修订草案)(修订草案)第一章总则第一条(目的和依据)为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规,结合本市实际情况,制定本规定。第二条(适用范围)本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理,适用本规定。第三条(定义)本规定所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本规定所称业主,是指房屋的所有权人。本规定所称使用人,是指房屋的承租人和实际居住人。本规定所称物业服务企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质,从事物业服务的企业。第四条(主管部门)市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理;其设立的房屋管理派出机构(以下简称房管办事处),负责具体物业管理的监督管理工作。第五条(相关政府职责)区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理联席会议制度,召集区、县相关行政管理部门和单位参加,负责辖区内物业管理各项工作的部署、推进和协调,并加强对业主大会、业主委员会各项工作的组织推动和指导监督。乡、镇人民政府和街道办事处应当相应建立本辖区住宅小区综合管理联席会议制度,协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷,并具体落实对业主大会、业主委员会组建和日常运作的指导和监督工作。第六条(行业自律)市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织,依法制定和组织实施自律性规范,组织业务培训,对物业服务企业之间的纠纷进行调解,维护物业服务企业合法权益。本市鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。第二章业主及业主大会第七条(物业管理区域划分标准)住宅小区,包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区,其设置的配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;但被道路、河道分割为两个以上自然街坊或者封闭小区,且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的,可以分别划分为独立的物业管理区域。第八条(物业管理区域核定)规划行政管理部门在住宅建设工程设计方案审查时,应当就物业管理区域划分的内容,征求区、县房屋行政管理部门意见。建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时,应当向区、县房屋行政管理部门申领物业管理区域核定单。区、县房屋行政管理部门应当在五日内出具物业管理区域核定单。建设单位在房屋销售时,应当将区、县房屋行政管理部门核定的物业管理区域范围,通过合同约定方式向物业买受人明示。第九条(物业管理区域的调整)尚未划分或者需要调整物业管理区域的,区、县房屋行政管理部门应当会同乡、镇人民政府或者街道办事处,按照第七条的规定,结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域。调整物业管理区域的,还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业管理区域调整后,区、县房屋行政管理部门应当在相关物业管理区域内公告。第十条(物业资料的备案)建设单位在办理房屋交付使用许可手续时,应当向房管办事处提交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。业主可以向房管办事处申请查询本物业管理区域内的前款所述资料。第十一条(业主大会成立条件)业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域内,房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会。第十二条(业主大会成立的启动)物业管理区域符合本规定第十一条第二款所列条件之一的,建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告,并提供下列资料:(一)物业管理区域核定单;(二)物业服务企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)配置证明;(三)业主清册和物业建筑面积;(四)物业出售并交付使用时间;(五)已筹集的专项维修资金清册。建设单位未及时书面报告的,业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。第十三条(筹备组的组成)乡、镇人民政府或者街道办事处接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内,应当组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公告。筹备组由业主代表,建设单位代表,乡、镇人民政府或者街道办事处代表,房管办事处代表,物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数