:..泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图一1周边环境'If'9三湘商业广场oI日L—L・I]h气|松江钢材城松江五金城一」af,项目地块丽茵别墅表一1(项目周边区域主要楼盘情况)序号周边主要案例体量就经营商家住宅价格元/就商铺价格元/m2主要目标人群消费偏好1松江钢材城约25万约2000家/40000-80000个体老板投资+商务消费2松江五金城约13万约1000家/14000个体老板投资++商务消费4泗泾颐景园约12万/18000(别墅)/白领+老板高端消费+投资5绿波景园约13万/13000(公寓)/(公寓)/白领日常消费为主7丽水豪庭约15万/11000(公寓)/白领日常消费为主8云顶别墅约10万/30000(预定)/老板高端消费+投资9金港湾域玖号约13万/13000(公寓)/白领日常消费为主10同润菲诗艾伦约39万/15000(公寓)/白领日常消费为主11丽茵别墅约6万/17000(别墅)/白领+老板投资+高端消费结论:1、私营经济发达,以钢材企业为多,潜在投资客多2、 娱乐消费相对多,生活业态缺乏,基于目前生活小区,卖场等生活业态有较大空间。3、专业市场发达,综合性的投资产品缺乏。物业价格集中在 14000-16000元/就区间4、小户型低总价的投资产品缺乏。5、周边公寓住宅型物业价格在 11000-15000元/就,平均销售价格在13000元/就左右。6、项目整体布局情况表表一2商业物业楼层建筑面积怦建议业态「租金(元/天/m2)销售价格元/m一、二期商业1F10576[-#884:便利店+生活配套5220002#5148生活邻里型商业317000三期住宅2#20206[精装酒店式公寓/15000业态布局依据:1、 一、二期商业1F百货类业态租金较高,能突出项目形象,同时与及二、三楼卖场可形成错位经营。2、 一、二期商业4F大型餐饮娱乐业态需要面积较大,租金承受力差,对楼层要求不高,但对设备配套有一定要求,同时此类业态营业时间较晚,放在四楼能保证有独立的空间。3、 三期商业2#生活邻里型商业将特色餐饮、专卖店品牌布置在沿街,既能够提高本项目的形象,又能够聚集人气。4、 三期商业1#便利店+生活配套与其他商业业态错位经营,避免冲突。5、 三期住宅1#酒店式公寓7、项目经营品牌形象展示品牌形象展示(一)品牌形象展示(二)品牌形象展示(三)品牌形象展示(四)86:紐art8(诗玛品牌形象展示五品牌形象展示(六)VEROMODA二、项目经济测算1项目一、二期,及三期 1#、2#商业经济测算(1)销售模式建议销售模式:采用包租模式包租年限:建议1F采取包租5年,4F采取10年包租回报率:1层5年包租的前两年7%后三年8%勺投资回报率,四层包租10年包租的前两年7%第三-五年8%第六一十年5%超过部分3:7开(即业主获得70%经营管理公司获得30%)。支付方式:前两年年经营回报在出售价格中直接扣除后每半年支付一次。一、二期商业仆及
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