浅析商品房买卖合同中的房屋质量纠纷.doc

浅析商品房买卖合同中的房屋质量纠纷.doc浅析商品房买卖合同中的房屋质量纠纷[]近年来房地产开发企业(下称开发商)与购房者(下称业主)之间因房屋质量问题而引起的纠纷日趋增多。房屋质量也就渐成为广大业主所关注的焦点。而我国目前现有的法律法规对于开发商向业主交付的商品房应当具备何种质量标准,尚没有明确的规定,也没有制定统一的国家标准,这就给解决此类纠纷带来一定难度。本文结合我国目前有关司法实践以及相关的法律法规、司法解释提出一些解决此类纠纷的思路和方法,供广大读者探讨。[关键词]商品房质量、房屋保修期、逾期交房、瑕疵担保近年来随着房地产市场的迅猛发展,商品房市场需求量与供应量也在逐年增长,随之而来发生在开发商与业主之间因房屋质量问题而引发的纠纷也随之增加,归纳起来主要有以下两种情况: 一、房屋交付后出现质量问题,业主要求开发商履行维修义务遭到开发商拒绝或开发商无故拖延拒不履行维修义务而引发的争议。二、商品房交付时业主发现房屋存在质量问题,拒绝接收房屋而引发的争议。对于上述两种因质量问题而引起的纠纷中,作为开发商应承担什么样的法律后果?以及业主又如何来维护自身的合法权利?是我们接下来所要探讨的问题。首先,关于第一种情形,房屋交付后出现质量问题,业主要求开发商履行维修义务遭到开发商拒绝或开发商无故拖延拒不履行维修义务而引发的争议。笔者认为,此类争议,法律规定较为明确,解决起来相对简单。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定问题的解释》第十三条规定:交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应承担修复责任,出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复,修复费用和修复期间造成的损失由出卖人承担。根据该司法解释的规定,对于已经交付使用的房屋只要在保修期限内,开发商都有义务进行维修,如果开发商不履行维修义务或者在收到业主正式通知(书面或口头)后在合理期限内仍没有上门维修,那么,业主可以找第三人进行维修,由此所产生的维修费用以及应维修而给业主造成的损失都应当由开发商承担。其次,我们着重要探讨一下第二种情形,商品房交付时业主发现房屋存在质量问题,业主拒绝接收房屋而引发的争议。此类纠纷在目前商品房质量纠纷中比较普遍,也比较突出。遇到上述情况,开发商通常会以商品房已经由国家相关质检部门验收合格为由,坚持要求业主办理房屋交接手续。,如果业主不同意办理房屋交接手续,则开发商会向业主提出承担逾期收房期间房屋管理费或承担合同约定的其他违约责任等要求。而作为业主,一般都会要求开发商先将房屋修复后再办理房屋交接手续,如因房屋维修、整改而造成开发商逾期交房的,业主会要求开发商按合同约定承担逾期交房的违约责任。那么,当房屋确实存在一定的质量问题时,开发商是否可以将有质量问题的房屋交付给业主?业主是否有权拒收房屋?遇到此种情况,开发商又应承担何种法律责任?对于上述诸多问题,笔者认为可以依据以下几个原则来出处理。一、按照合同的约定处理。首先,我们应该考查一下开发商与业主之间的《商品房买卖契约》对于房屋交付的质量标准是如何约定的,如果《商品房买卖契约》对房屋交付的质量标准有明确约定,房屋交付时只要存在不符合合同约定的质量标准,那么业主就可以拒收房屋,待开发商将房屋质量问题解决,并达到合同约定的交付标准后再办理房屋交接手续,如果因开发商对房屋进行维修、整改而造成延期交付的,业主还可以要求开发商按合同约定承担逾期交房