沈阳房产合同律师讲二手房买卖合同纠纷法律法规沈阳房产合同律师介绍,二手房交易越来越多,二手房案件纠纷,已经成为各大法院审理案件中较多类型的一种。为了规范二手房买卖市场的秩序,同时减轻法院的工作负担,国家结合二手房买卖的现象,做出了很多法律法规。那么二手房买卖合同纠纷法律法规有哪些?一、二手房买卖合同是指出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人,买受人支付价款的合同。该条是关于二手房买卖合同的定义。商品房买卖合同从商品房的流转划分有两种,一种是房地产发开发企业与买受人订立的买卖合同,俗称一手房买卖合同。另一种是出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人的合同,俗称二手房买卖合同。一手房买卖合同特征为:1、出卖人是特定的即房地产开发企业;2、标的物是出卖人开发建设的现房或者期房;3、该合同纠纷案件适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。二手房买卖合同特征为:1、出卖人是不特定的,既可以是法人也以是公民个人;2、标的物不是出卖人建设的,是向房地产开发企业或者房地产原所有人购买得来的;3、该合同纠纷案件不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。二、出卖人在取得《房地产证》之前与他人订立房屋买卖合同,房屋买卖合同的当事人以出卖人未取得《房地产证》为由主张合同无效的,不予支持。该条是关于商品房在未取得房屋权属证书的情形下能否再转让的问题。该条的说明参考《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见(试行)的说明》第十六条。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让,……(六)未依法登记领取权属证书的…… ”该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让,而在于方便行政管理,不属于合同效力取缔性规范。该法第四十六条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”从该条可以看出,该法并不禁止预售商品房再转让。《城市商品房预售管理办法》第十条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门或市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”预售商品房的买受人与开发企业签订商品房预售合同后,开发企业负有将预售商品房的所有权移转买受人的义务,买受人享有取得预售商品房所有权的期待权。我备案制度,且随着《物权法》规定的预告登记的逐渐施行,在商品房预售合同登记备案和预告登记后,预购人即取得对房屋的准所有权,有权对其所预购的房屋进行处分。沈阳房产合同律师表示,因此只要双方意思表示真实,不损害国家、集体或第三人利益,预售商品房的买受人在取得《房地产证》之前,可以转让房屋,其和受让人签订的房地产买卖合同有效。三、房屋所有权人,在房地产抵押期间,与他人签订商品房买卖合同,将抵押的商品房转让,受让人在签订商品房买卖合同时知道该房屋有抵押的,双方之间的商品房买卖合同有效。转让人未将房屋抵押的情况告知受让人或者受让人不知道房屋有抵押的,双方订立的商品房买卖合同为可撤销合同,受让人有权主张撤销。该条是关于商品房所有权人将抵押的房屋予以转让的行为效力问题。该条的说明参考《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问
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