私募投资国内房地产研究.docx

:..私募(,海外基金开始试探性的进入中国房地产市场,归纳起来,大致可以分为三个阶段:第一阶段:20世纪90年代2003年,以项目开发合作为主要表现形式。主要方式是与中国本土房地产开发商或合资成立公司,进行住宅和商业的投资开发。第二阶段:2004年2006年,以收购型投资方式为主。主要收购一线城市最成熟的物业,成交量小、规模有限。2004年主要以高档住宅为收购对象,2005年开始收购酒店式公寓、甲级写字楼和商业地产,加大对房地产市场的资金投放量。受中央政府宏观调控的影响,2005年基金投资和收购的重点开始转变,收购物业的体量更大、范围更广;更多以资产包的形式来收购,而非单栋的物业;同时投资范围由原来的高档住宅、甲级写字楼和商业,拓展到工业地产乃至中介代理领域。第三阶段:2006年7月至今,可称作限外时代。2006年7月,建设部等六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》;2006年8月,六部委联合发布《关于外国投资者并构境内企业的规定》,限外令使得海外私募股权基金改变了单纯的直接收购投资的路线,转向参股房地产企业或者参股房地产项目的股权投资策略。,近十年里,中国对外资私募基金的发展一直持谨慎态度,特别是对外资进入房地产行业,采取较为严格的管制政策。标志性政策主要有:2006年7月,颁布《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》2007年5月,《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产企业审批和监管的通知》2007年6月,颁布《中华人民共和国合伙企业法》我国私募股权投资领域目前是进入渠道不畅通,退出渠道也不畅通。公司法对于股权的公募有具体规定,但对私募没有具体规定。2007年6月开始实施的《中华人民共和国合伙企业法》对有限合伙制进行了法律说明,这对于我国设立私募股权房地产投资基金奠定了法律基础,解决了私募基金的合法性问题。,部分房地产企业出现经营困难,而房地产行业内的私募股权投资也陷入低谷。2008年房地产行业共发生12笔私募股权投资案例,同比减少了22笔,,,投资案例数和投资金额的下降幅度均超过了50%。但是,进入2009年后银行贷款紧缩效果开始显现,面对银根紧缩,诸多房地产企业被迫寻求更多的融资渠道。一方面,国家为保障社会经济增长发展,开始实施一系列的经济刺激措施,对作为支柱产业的房地产行业也采取了诸多刺激投资政策,因此房地产企业积极寻求融资渠道将获得较为宽松的政策环境,但暂时性的应对性政策带来的宽松环境毕竟是暂时的,这要求企业及时把握政策机会,高效率地推进融资进程。另一方面,2009年下半年全球经济出现触底反弹,各路资金积极寻找新的投资市场,中国市场对外资的吸引力再次体现出来。私募投资的实际市场行为已经走在政府政策的前面,预计政府将会出台相关规范性政策