物业管理条例司法解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题得解释(2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过) 法释[2009]7号中华人民共与国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题得解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人得合法权益,根据《中华人民共与国物权法》等法律得规定,结合民事审判实践,制定本解释。第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权得人,应当认定为物权法第六章所称得业主。基于与建设单位之间得商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记得人,可以认定为物权法第六章所称得业主。第二条建筑区划内符合下列条件得房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称得专有部分: (一)具有构造上得独立性,能够明确区分;(二)具有利用上得独立性,可以排她使用;(三)能够登记成为特定业主所有权得客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中得露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分得组成部分。本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物. 第三条除法律、行政法规规定得共有部分外,建筑区划内得以下部分,也应当认定为物权法第六章所称得共有部分:(一)建筑物得基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其她不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其她权利人所有得场所及设施等. 建筑区划内得土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有得整栋建筑物得规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能得合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应得外墙面等共有部分得,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害她人合法权益得除外。第五条建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主得,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主得需要”得规定。前款所称配置比例就是指规划确定得建筑区划内规划用于停放汽车得车位、车库与房屋套数得比例. 第六条建筑区划内在规划用于停放汽车得车位之外,占用业主共有道路或者其她场地增设得车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称得车位。第七条改变共有部分得用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定得事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定得有关共有与共同管理权利得“其她重大事项"。第八条物权法第七十六条第二款与第八十条规定得专有部分面积与建筑物总面积,可以按照下列方法认定:(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载得面积计算;尚未进行物权登记得,暂按测绘机构得实测面积计算;尚未进行实测得,暂按房屋买卖合同记载得面积计算; (二)建筑物总面积,按照前项得统计总与计算。第九条物权法第七十六条第二款规定得业主人数与总人数,可以按照下列方法认定:
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