天全县项目市场调查暨产品定位报告.ppt

项目区位认知天全县位于四川盆地周山区西缘,地处二郎山东麓,青衣江之滨,行政区划属四川省雅安市,县辖23个乡(镇),总面积2400平方公里,。城镇人口约5万人川藏公路(国道318线)白东而西纵贯县境三会多时车程芦山县天全县雅安泸定县荥经县项目区位认知天全正处于城市化发展的初级阶段,老城改造,新城发展,使天全县城市发展处于一个快速发展阶段,特别是灾后,城市的兴建促进城市房地产的发展,老城新规划改造将成为重点天全目前城市化率为35%,处于快速发展期,老城改造,城市规划调整将成为域市发展重点,房地产行业特征则表现为以自住需求为主不同行业发展阶段的城市化特征发展次序第一阶段第四阶段初步城市化央速发展期城市化率<30%30%50%5075%>75%工业生产水平较低,工业生产具备一定规模城市发展特征就业机会有限,第经济实力朋显增强,城工业产业成为经济支柱,城市经济高度发达,城三产业发展机会空市扩张,新区建设成为域市经济的乘数效应迅市发展表现为内部人口白重点速刺激城市升级向第二、三产业转移展缳慢,需求明快速发展,自住需求释稳定发展,呈现自住与缓慢发展,自住需求缳房地产开发特征不足,自住需求放,投资需求出现,开投资需求并重局面,开慢释放,开发重心以质有限释放发重心以数量为主发重心向质量过波为主1、项目区位认知城市功能发展向城东、城南新城逐步延伸扩展,总体上形成向阳大道片区,滨河片区发展的空间布局,而老城(北城)片区是未来城市的居住中心,与政治中心毗邻,是未来的城市窗口天全县此城片区目前松桃城市发展呈现出由城北由城东、城南过渡;但是天全未来的行政事业单位、教育中心、商务中东城片区心将会位于老城北城片区:值得注意的是,老城改造成为目前城市发南城(滨展的重心。区项目区位认知本案位于北城老城改造板块,集未来的行政中心、商业金融中心,教育中心为一体,是城市未来方量最大,具有标杆代表性的的居住区m本案天全将来将形成新城发展和老城改造两大板块其发展的局面,老城片区是未来最具生活品质的居住集中区。东城片■老城北城:北城板块是天全行政单位最集中的区域,未来政务中心■北城内部:区域内最具档次的项目将于此开发。此外,区域内将有天全最好的学校,最成体系的商业设施配套,区域是未来最具生活品质配套最齐全的居住区。Bait2、项目本体条件区位地段项目地处于天全县城老城北城棚户区改造核心片区,处于向阳大道和未来环城路之间,离未来高速路口不到5分钟距离。目前项目本身未有内外资源配套。★本案天全目前是由北城(老城区)、城东、滨河板块构成,城东(向阳大道片区)板块是目前居住集中地,北城是未来集行政、商务、教育、居住于一体东城片的核心改造区域南2、项目本体条件交通条件项目处于向阳大道和未来环城路之间,道路条件优良,离高速路出口不到5分钟距离自出行便利程度较高;但项目当前出行便利程度低,周边居民主要依赖步行。夫政行政核心圈项目位于天全未来沙坝村主干道之间,离未来高速路出口不到青衣江、龙湾水库县城商业核心圈5分钟距离。但项目当下道路系统极端第坝为匮乏,待区域改滨河路造成熟后,预估相关交通配套会逐渐向阳村京水井进城入国消水湾项目本体条件一配套条件本项目所处区域是老城改造核心区域,区域现目前无商业集群、品质住宅配套,配套资源严重匮乏。县委、县项目处于老城改造核心区域,虽然是未来城市的政务中心、商业中心汽车站教育中心、居住中心,但现阶段区域内并没有西康购物中心任何的商业配套或是品质住宅配套,项目旁有天行中学、事业单位办公商业次核心圈L金融网点楼、学校等,但基本处于拆迁阶段。商业核心圈川庙、天全县房地产市场宏观环境■城市经济GDP对天全房地产发展阶段的影响力■房地产开发投资与固定资产投资对天全房地产业发展前景的影响市场供需量对天全房地产业未来发展趋势的判断天全房地产市场宏观乱象、城市经济GDP对天全房地产发展阶段的影响力市场基本面:天仝县整体经济状况较好,经济增长保持波动上升趋势,增长较稳定,受宏观经济影响,推动天全房地产业进入较快发展状态。2009-2012年天全县GDP走势(亿元房地产业状况■2009年小于4%萎维■2010年停滞甚至倒退201年57-8稳定发展■2012年8%~10%高速发展200920102011县整体经济保持增长,特别是灾后重建,近几年平均增幅达在13%上下,增长相对于缓。从经济增长率方面判断,天全房地产业已经进入较快发展期2、房地产开发投资与固定资产投资对房地产业发展前景的影响市场基本面:整个城市的房地产行业处于发展阶段;发展于2009年,至2013年达到投资销售顶峰;但是整体投资占还比偏小。房地产投资与固定资产房地产市场2009-2012年房地产开发投资、固定投资走势投资比特征2009年2010年2011年2012年小于15%异