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逆市之下,如何营销?神灯第二盏,开发商的应对之道2019,又一个“调控年”的特征越来越明显。政策治“病”,猛药如虎。政策“风声”,市场“水起”,房地产企业“浮沉记”。调控的对象是市场,调控的主体首先是开发企业,“风声”之下,房地产开发企业如何应对楼市变局?成全机构于风声之下观水起,在新政满月之际,特别出品【定制研究月报】神灯第二盏——,旨在于政变之下,一起探究楼市要事,共商恒久谋略。一、御寒之术,纵览新政乍来风满楼,传统之招御寒术。楼市大地震后,住宅开发商的传统出路有三条:封盘死抗、降价垫资、变性出租。与之相对应,传统招数有如下几种:捂盘;促销;死扛;变性。新政之下,这些传统之招是否依然凑效?首先,在开发企业与政策的博弈中,“捂盘”是一种常见营销策略,但也存在种种隐患。而“促销”这一经典招数,由于房价下跌空间预期加剧,也已不足以激发消费者兴趣;传统“促销”,逐渐演变为“降价”,开发商直接降价,将产生房价真实下跌、迎合消费者心理预期、彰显房企责任等好处。再说“死扛”,5月楼市一度滞销,预期中的降价战并未全面打响;6月初,有消息称“万科或将全国降价,北京四楼盘打头阵”,这个信号说明,市场形势严峻,“死抗”房价显然不行……而“变性”,需要产品属性具备可变的前提,且工程审批进度在一定的阶段……说白了,“变性出租”仅适用于极少数楼盘,非放之四海而皆准。就目前态势来看,开发商随行就市,房价松动楼市淡。降价,或将成为最后的出路?二、生存之道,对照疾风劲雨显威猛,数大名企生存道。缓开,降价,调整,扩张,融资。一起来看看名企的生存之道——1、缓开:代表1:招商地产举措:招商地产调整开盘时间,等待新政后市场走向。代表2:金地举措:金地持暂缓推盘态度。2、降价:代表1:恒大地产举措:打响降价“第一枪”。代表2:万科举措:或将全国降价,北京四楼盘打头阵。3、调整:代表1:万科举措:调整产品线及2010年城市拓展战略。代表2:绿城地产举措:调整推盘计划,采取两步走。代表3:万通地产举措:牵手“LEED之父”,超越房地产政策影响。代表4:合生创展举措:调整营销策略,避开新政影响。4、扩张:代表:保利地产。举措:拥有吞并扩张的可能。5、融资:代表:华润置地。举措:获62亿港元银团贷款。后市静待寒几许,深度政变观名企。开发企业高位调整,大多难掩困容……三、应对之策,思量雄关漫漫真如铁,恒久谋略从长计。逆市之下,开发商更应理性积极应对楼市变局。针对新形势,我们总结了四大对策——研判、处理、过滤、建设。对策一:研判从政策调控层面,精细研究本轮调控的力度、重心和走向。每个企业可根据自身项目的城市分布、产品结构,制订切实的应变之策。对策二:处理处理好“篮子”与“鸡蛋”的关系。当供求关系出现逆转,开发商应该控制现有项目的开发节奏,趁势做好、做精产品。同时,顺势而变,承担一部分社会责任,投身于微利的保障性住房的建设。并且,将市场和业务拓展面宽些。对策三:过滤切实滤去部分项目楼价“泡沫”,实行价格理性回归。“南郭式”的楼盘,其透支的价格必须在这一轮调控中被打回原形。所以,让楼价真正实至名归,才是人间正道。对策四:建设实施品牌建设,确保企业可持续发展。刚性需求对深入一个城市良久的名企还是信赖的,市场淡季的时候,品牌企业的产品的市场占有率不降反升。此轮调控将会为品牌企业提供脱颖