创典“城际运营”>> 1号万科历史上第一块 5A 级地块 06 年东莞乃至华南万科的期望最高的地块深圳中原大深圳战略的重要一步万千宠爱于一身,纵然是阅历无数的万科与中原,也要小心翼翼的书写新的传奇>> 城际运营最早用于运输业, 由于主体和客体的移动性方能产生城际运营。房地产能否跨出本土界限, 突破地域临界点,逐利于千里之外? 不动产客户群相对区域固定> >> >目录目录 CONTENTS ∣城际运营——临界破局∣开发异地项目建议∣城际运营——鲶鱼破局临界点一:区域价值︳ 06 年上半年,松山湖除了东莞人以外不为人知︳即使东莞本地客户也对松山湖抱有怀疑临界点二:品牌︳东莞长期以来最具有号召力的四大地产品牌中信、光大等号令东莞地产界︳当时万科,并非东莞的江湖老大︳东莞客户的哑铃型结构,缺乏上升力量强劲的中产阶层,后继乏力,使得高端市场需求空间并非像深圳一般巨大︳东莞高端客户的独立别墅情结,松山湖早期到访东莞客户认同连排 townhouse 的不到 2% 临界点三:客户中信森林湖世纪城国际公馆旗峰天下愉景花园峰景 GOLF 御花苑海逸豪庭加州阳光龙泊东江三正半山豪苑碧水天源卧龙山别墅佳兆业水岸山城翡翠山湖蓝山锦湾银湖山庄东骏豪苑锦绣山河本案东莞不缺乏山水资源其别墅密度是全国之最临界点四:资源与产品临界点五:价格 TH5000~9000 价格区间, 9000 为当时 townhouse 的天花价格旗峰天下/ TH8700 世纪城国际公馆/ TH8000 中信森林湖/ TH9000 5000 10000 价格(元/平米) 龙泊东江/ TH5600 临界点五:价格别墅价格区间为 7000-17000 , 19000 为别墅的价格天花板按照常理开发,利润空间难以启动御花苑/别墅 12000~15000 中信森林湖/别墅 17000 加州阳光/别墅 7000 海逸豪庭/别墅 9000 价格(元/平米) 愉景花园/别墅 15000 5000 18000 10000
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