3、房地产经纪基础知识-王国学.ppt

讲师:王国学讲师:王国学 1998 1998 年毕业于呼伦贝尔学院物年毕业于呼伦贝尔学院物理教育专业理教育专业 2002 2002 年成功考取大连海事大学年成功考取大连海事大学法律专业本科学位法律专业本科学位 2001 2001 年年-2004 -2004 年年个体经营个体经营 2004 2004 年年9 9月月-2007 -2007 年年好旺角房屋店经理好旺角房屋店经理 2007- 2007- 链家地产高端部经理链家地产高端部经理 2009 2009 年年1 1月月- -至今至今瑞家地产中部区域区域经瑞家地产中部区域区域经理理房地产经纪基础知识房地产经纪基础知识王国学王国学问题:客户为什么给我们佣金? 问题:客户为什么给我们佣金? 专业专业快捷快捷安全安全容积率容积率:是反映和衡量建筑用地使用强度的:是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标,是指地块内建筑物的总建一项重要指标,是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值,即:容积率= 筑面积与地块面积的比值,即:容积率= 总建筑面积总建筑面积÷ ÷建筑用地面积。其中,总建筑建筑用地面积。其中,总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小, 越小,意味着小区容纳的建筑总量越小, 居住生活质量就会越高。居住生活质量就会越高。非普通住宅非普通住宅 144 144 ㎡㎡以上以上 10000 10000 元元/ /㎡㎡以上以上容积率容积率 以下以下进深: 进深: 在建筑学上指一间独立的房屋或一幢居住在建筑学上指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。开间: 开间: 即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离,因为就一个自然间另一面墙皮之间的实际距离,因为就一个自然间的宽度而言,故又称为开间。的宽度而言,故又称为开间。公摊面积: 公摊面积: 商品房分摊的公用建筑面积主要由两商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成: 部分组成: ( (1 1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积; 用房和管理用房的建筑面积; ( (2 2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的 50 50 %。%。阳台: 阳台: 阳台是指供居住者进行室外活动、阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。晾晒衣物等的空间。平台: 平台: 平台是指供居住者进行室外活动的平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。分。地下室: 地下室: 地下室是指房间地面低于室外地地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的平面的高度超过该房间净高的 1 1/ /2 2者。者。半地下室: 半地下室: 半地下室是指房间地面低于室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的外地平面的高度超过该房间净高的 1 1/ /3 3, , 且不超过且不超过 1 1/ /2 2者。者。玄关: 玄关: 玄关就是登堂入室第一步所在的位玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的庭的””领地领地””,讲究一定的私密性,大门一开, ,讲究一定的私密性,大门一开, 有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割度装饰手段加以分割. .就是自己人回家,也就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。客的场所。框架结构框架结构( (钢混): 钢混): 指以钢筋混凝土浇捣成指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。墙分户装配成而的住宅。砖混结构(混合): 砖混结构(混合): 承重的主要结构采用承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造,墙体是房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造,墙体是用砖或砌体