[融创]天津奥城市场研究.docx

天津奥城市场研究结联恒市场研究有限公司2003年11月HYPERLINKRESEARCH目录项目背景……………………………………………………2研究目的……………………………………………………3研究方案简介………………………………………………4主要研究发现………………………………………………5家用住宅………………………………………………5商业中心………………………………………………19PAGE1项目背景天津融创奥城投资有限公司计划在比邻奥运分会场(东临凌宾路、西临水上西路、南临凌西道、北临滨水西道)的区域,开发一个集商业、娱乐、住宅、办公为一体的大型综合房产项目。房产开发商在项目建设过程中,认为有必要针对消费者进行一次专业的市场研究,故邀请联恒市场研究有限公司参与此次合作。PAGE2研究目的商业中心:;;。家用住宅:;;。PAGE3研究方案简介商业中心:v定性研究座谈会8组,包括:核心商圈消费者4组(核心商圈的定义为以该开发项目为中心的1公里范围内商圈)次要商圈消费者4组(次要商圈的定义为以该开发项目为中心的1公里以外,2公里以内的商圈)v定量电话访问500样本,在以该开发项目为中心的2公里商圈范围内进行居民电话随机抽样访问家用住宅:v定性研究深度访谈16组v被访者家庭年收入30万人民币以上;PAGE4主要研究结果--家用住宅PAGE5研究发现--影响被访者选择房产的主要因素在未提示情况下,被访者主动提及的“选择房产时主要考虑的因素”:物业管理环境绿化多、闹中取静的小区环境/居住的先进科技(智能人群构成的人文环境化)为房产增值重要程度低重要程度高地段成为首要因素,房型面积小户型房型一包括离市中心近/交通便利/周围社区住次性资金投入少,租用灵活被投资者看好;200平宅的档次等米以上的房型,被认为具配套设施周边商业有彰显成功的特征。网点的兴建,健身娱乐设施的齐全,可为房产加分PAGE6研究结论--奥城高档住宅地理位置是竞争优势v地段:“奥城住宅”离市中心不算远,天津市的高档社区,比较安静,适于居住;是在天津发展规划中的区域,增值空间大。v环境:“奥城住宅”处在天津市的上风口,无工业污染;“奥城住宅”紧邻水上公园,绿化环境好;“奥城住宅”周围的人文环境好;(周边主体居住人群为政府官员、学者教授、企业白领,都是高素质、高收入,符合中国“择邻而居”的传统。)v交通:体北附近的公交车很多,交通很便利(被访者基本都有私家车)。PAGE7研究发现--被访者心目中理想的家用住宅河西区/南开区/和平区别墅门口没有特别设置与普通家庭无差异客厅足够大(100平米以上)足够高度的空间特别布置的书房/收藏室公认的高档住宅区域终极置业不显山露水,内敛不张扬的个性“住宅宽敞,心胸也宽广”/“没有压迫感”体现文化品位别 被墅 访形 者象 潜。 意识中的理想住宅就是