云南曲靖麒麟嘉城a区商业综合体项目营销推广策略.docx

麒麟嘉城(P)综合体A区商业营销策划及销售策略方案(修改稿2)报告体体系系AnalyzeSystem>>行业大势>>本体分析>>销售策略及投资回报模式>>价格策略>>销售节奏及销控>>付款方式>>各销售阶段主体工作安排行业大势1、“十二五”期间完成3600万套保障性住房建设,3600万套=30亿平米=等于全国5年商品房开发总和;2、“限购”的根本目标是为保障房让路,换言之,在“十二五”期间或保障房建设目标达成之前不会取消;3、98年分税制改革拉开了地产行业的腾飞大幕,2011年开始的营业税合并增值税目前已经在10余省市实施,标志着国家为下一步强化调控埋下了伏笔;4、全国人口信息采集已于6月底完成,全国省市地税官员进京进行为期半年的培训,房产税成为悬在行业头顶的“堰塞湖”,中央与地方的博弈背景下,什么时候实施都有可能;5、地产行业自调控以来经历价了价涨量跌-价跌量跌-价跌量涨,近期房价有所反弹招致国土部密集调研,国土部正研究进一步强化调控政策措施,政策有趋严的趋势;6、国民经济中的出口、投资、消费全面萎缩,外汇占款自2011年4月一直为净流出,人民币贬值至今已近20%,欧债导致的金融危机下,贬值压力进一步加大;7、只租不售是商业地产的趋势,商业地产的价值也是通过在经营当中体现,消费者认可租金不断上涨实现的回报,市场逐步开始走高端路线,经营方式由单纯销售转为只租不售和租售并举经济周期服从政治周期淘汰70%的地产企业VS地产行业更火爆市场经济的典型代表 计划、行政经济的典型代表结论:什么事都有可能发生,!楼市走势取决于预期,购房者预期取决于政策………Part 2 本体分析商业地位分析:纵观整个曲靖市,由于历史渊源等原因,老城区阿诗玛一带已经成为了曲靖市不可替代的第一商业中心,此区域以大型综合购物中心和临街商铺为商业的主要支撑点和特色,也是曲靖人口最多最集中的区域;曲靖市政府规划未来新规划南市区为大曲靖的城市新中心,包含行政、商业、商务、休闲娱乐、高档居住区。但此区域正在开发中,形成还有待时日;随着整个曲靖的发展和中心区的土地稀缺及商业饱和,必将会出现新的商业中心予以补充和分流。距离市中区较近,可承接另一个区域、发展起点高、基础配套相对完善的南市区是不二的选择和发展必然。南市区目前还没有商业中心的经营,嘉城项目近20万平米的超大体量,不仅在南市区,在整个曲靖市都是屈指可数的,无论从规模、硬件等都非常具备营造和培育一个新的区域商业中心的条件。在未来阶段,南市区将是整个曲靖市的第二商业中心,本案就是第二商业中心的中心和先驱。市场状况1、投资增长较快、整体市场供大于求,去化较难,存量有待市场进一步消化;2、万宇国际、温州商贸城、闽南国际为代表专业市场销售良好;3、街铺为王的同时,大型集中商业体正快速崛起,市场格局将发生变化;4、新开商业集中体或在建项目引入镇店商家,而本案在招商过程中亦引入了沃尔玛等商家;一个什么都不缺的市场,一个有巨大潜力的市场,真正大供量在后头;供应量大、消化速度慢,市场将出现空置率高峰;没有人流支持的商业体经营存在巨大风险;