淄川服装城策划方案.doc

美联强调在动态发展中提供一种有创造性和想象力的策划顾问服务。随着房地产业发展,由专业人士向市场提供各种专业服务成为日益迫切的需求。从大量的个案中所积累的经验,美联认为:必须与客户确定共同的理念,界定方向,提供策划顾问专业化、优质化的服务,并不断检测各方面的工作,以最快的速度完成目标,最终与客户共同成长。美联将针对本项目的特征,结合敝司所掌握的市场资料,提出该项目定位、销售的大致方向,旨在充分发挥项目优势而迅速占领市场,并为未来的销售阶段做出良好的铺垫。以下,敝司将以一贯的专业水准、敬业精神以及敏锐的市场洞察力和快速有效的应变能力对本项目提出专业的策划意见。第一部分:项目分析1项目理解111项目地理位置及特点项目占地49079平方米,地块地势平坦,现地块上主要建筑为有待拆迁的老居民住宅,现大部分已经被居民私自改造成独立的营业房。地块的上下水、通电、通讯和通气等基础设施齐全,可满足未来规划的用地要求。地块东面的为淄川服装城女人街,大都为居民私自改造成独立的营业房;南面的建筑为淄博鞋业批发市场;西面与淄城路相隔的建筑物为柳泉啤酒厂,民居及零散营业房;北面的建筑物为福临门大酒店。112项目交通状况项目地块位于淄川区西南区域,紧临淄博交通主干道淄城路,往北为淄川建材城、阳光建材批发市场等批发市场,延伸至张店、周村、临淄等淄博市区;南边临近项目为淄川公交车站,可通往淄博市内,山东省内及国内部分大城市,对项目未来的发展将有极大的促进作用。淄城路车流频繁,人流众多,项目地块已形成一个颇具规模的大型服装鞋类批发市场。113项目用地状况调查及动迁安置1131项目所处片区的规划淄川服装城自1988年动工兴建,经过六期工程及鞋业批发市场的开发建设,现占地面积20万平方米,建筑面积14万平方米,由留仙湖路和商城西路将北面的淄川休闲服装批发市场、东面的营业大厅、西面的女人街、南面的温州服装城和淄川鞋业批发市场联成一遍,整个淄川服装城的货物配送枢纽主要集中在北面的停车场和留仙湖路。1132项目基本技术经济数据用地面积49070平方米(约736亩)建筑面积105000平方米规划容积率22建筑密度42%集中绿化率10%层数五层单层建筑面积约21000平方米(首层略小)停车位1570个注:淄城路道路红线后退30米作为绿化带。1133动迁安置及工程进度计划工程事项时间动迁2003年6月中旬---9月初动迁完毕、工程开始2003年9月初工程进行----工程完毕2003年9月初---2004年10月注:本项目的销售部署是以上述的工程进度计划为基准的。12项目SWOT分析121项目优势分析——S地理位置优越本项目的地理位置十分优越,位于淄川服装城西侧,临近淄城路,临路面宽达300米,交通便捷,人流量、物流量旺盛,带来无限商机。淄城路是淄博市的主干道,可通往山东省内其他各大城市,如淄川到济南仅需80分钟的车程,省内交通网络发达,对物流配送起到举足轻重的作用。拥有一定的知名度本项目所在片区淄川服装城曾经是鲁中商城的龙头市场,该片区于1988年动工兴建,经过六期工程及鞋业批发市场的开发建设,现占地面积20万平方米,建筑面积14万平方米,曾经辉煌的淄川服装城在业内拥有一定的知名度,对本项目的推广宣传有较大的优势。122项目劣势分析——W本项目所在片区美誉度不高本项目坐落于淄川服装城的西侧,淄川服装城在90年代曾经辉煌,但近几年来,由于硬件落后、管理落后等原因,淄川服装城的美誉度日趋下降,对本项目的招商等方面有一定的影响。本项目为期铺本项目为期铺,当项目开始动工即可以销售,目标买家在没有看到真实的商铺时,其购买信心都会大打折扣。本项目周边服装加工企业规模小、档次低淄川区内的服装加工企业多以家庭作坊形式出现,规模普遍较少,档次低下,未能为淄川服装提供充足高质的货源,造成产业链的失衡,未能为本项目商家提供充裕的货源。地块规划缺乏整体性,难以形成规模效应本项目规划用地被一规划路划分成两个地块,影响了项目的规模效应及整体效应,给项目的规划设计带来一定的难度。123项目机会分析——O政府的大力支持政府对本项目的大力支持显得极为重要,一来可以增加目标商家的信心,二来有政府背景支持,在宣传推广、销售、招商方面都能得心应手,是本项目的一大机会点。淄川服装城存在市场空白点淄川服装城由于硬、软件日趋落后,经营档次越来越低,中、高档次的比例很小,在市场上形成了空白点:淄川服装城若要再度发展,必须增加中高档服装的比例。因此,抓住市场空白点,满足市场需求,本项目已成功一半。先进的项目规划以淄川服装城目前的硬件状况,已不能再维持其未来的发展,必须更新换代,本项目先进的“以人为本”项目规划必能得到市场的认可,商家的满意,提高自身的核心竞争力。(项目规划建议在下面重点介绍)统一经营,统一管理本项目统一经营、统一