巢湖房地产市场小结.docx

巢湖房地产市场小结Ø小结——关于撤市Ø1、巢湖去年8月底撤市,从9月开始,房地产市场受到严重冲击,销量显著下滑,楼盘的月去化量仅为过去的1/5左右。Ø2、撤市从直接角度来说,减少了四个县的购买需求,从间接角度来说,一方面巢湖本地有钱群体开始向合肥涌动,另一方面,老百姓开始观望巢湖下一步的发展情况,而减缓入市。Ø3、不论是房地产商还是巢湖百姓,均对巢湖撤市怨声载道,虽然从实际生活中对消费者影响未必很大,但心理作用明显。城市概况巢湖市是安徽省中部重要城市,在撤市后,现在的巢湖市仅为县级市,受合肥市代管。p2011年7月14日,安徽省收到国务院下发《关于同意安徽省撤销地级巢湖市及部分行政区划调整的批复》文件。地级巢湖市被一拆为三,分别并入合肥、芜湖、马鞍山三市。8月22日,地级巢湖市正式解体,撤销原地级巢湖市的居巢区,设立县级巢湖市,新设的县级巢湖市由安徽省直辖,合肥市代管。p巢湖市位于安徽省中部,临近长江,环抱巢湖,周边分别与肥东、全椒、含山、庐江、无为接壤。全市总面积2063平方公里,总人口78万,下辖12个乡镇、5个街道办事处。p巢湖区位优越,交通便捷。距合肥和芜湖各60公里,是皖江开发开放及示范区建设的中心地带。宁西、京福高速铁路、淮南干线铁路,合宁、合芜高速公路穿境而过。关键词:撤市Ø小结——关于地产Ø1、巢湖目前房地产市场比较冷淡,市场供应楼盘较少,尤其是新盘入市数量有限,开发商推盘节奏相对缓慢。Ø2、目前巢湖市场在售楼盘近30个,市场在售套数,不到6000套,预计未来一年内新推出套数不足3000套。Ø3、随着巢湖撤市,巢湖房地产消化量急剧下降,在进入今年普遍市场回暖的情况下,巢湖月销套数不足200套。Ø4、巢湖的房地产市场主要以刚性需求为主,几乎不存在投资性购房和改善型住房,户型面积普遍偏小。这与巢湖市经济发展水平较为落后有关。板块市场分析房地产业整体呈向西发展趋势Ø西部:受与合肥合并的利好消息,是未来房地产发展的重点。Ø南部:是目前土地供应的重点和高端楼盘的集中区,但未来土地供应有限。Ø西部:已成熟社区为主,现有在售楼盘向西和未来市场供应都较少。Ø北部:巢湖市政府和开发区所在地,是目前在售楼盘的重点。Ø中部:中心城区的开发已经接近尾声,未来面临的旧城改造还需时日。Ø小结——关于房价Ø1、巢湖目前房地产市场实际成交均价不足5000元,虽然有个别楼盘销售价格较高,但整体各家楼盘价格差异不大。Ø2、巢湖目前只有两个楼盘价格较高,一个是市中心的汇豪天下,该楼盘主要依托市一中资源,均价在6500元左右;另一个是凤鸣花园,均价近6000元,价格较高原因不明。Ø3、项目所在地周边目前没有在售楼盘,只有金科世家尾盘几十套房子均价近5000元。5月,项目南侧的万锦国际预计入市,可能会带动房价上涨。产品总结分析两房产品 集中区远洲玫瑰园绿缘聚龙湾凤凰名城银屏雅苑徽商御花园汇豪天下力和裕景弘宇雍景湾华邦世家凤鸣花园中凯景湖豪庭丽景国际丽晶华庭100㎡以上80㎡以下80-85㎡85-90㎡90-95㎡95-100㎡巢湖市场的两房产品最主要集中在80-90㎡,且实际成交方面90㎡以下户型为主,这也主要与当地居民收入较低有关。产品总结分析两房产品 集中区远洲玫瑰园绿缘聚龙湾凤凰名城银屏雅苑徽商御花园汇豪天下力和裕景弘宇雍景湾华邦世家凤鸣花园中凯景湖豪庭丽景国际丽晶华庭90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140㎡以上巢湖市场的三房产品最主要集中在100-120㎡,但城北和中心板块拥有大量的紧凑型三房,前者的购买群体以低收入群体为主,后者则是由于市中心房价较高有关。Ø小结——关于户型Ø1、巢湖目前户型基本以两房和三房为主,一房产品极少且销售较差,四房产品则多以顶层错层产品出现。Ø2、巢湖的两房产品主要集中在85~95㎡之间,三房产品的面积则在95~110㎡之间。Ø3、总价较低的小户型产品销售较快,而在总价基本相同的情况下,紧凑的小三房销售较快。这也说明巢湖客户在价格之后,优先考虑房间的功能性。