广州大学城项目市场定位分析报告.ppt

广州大学城项目市场定位分析报告2008年12月24日目录广州市场情况项目土地属性分析目标客户分析:来源与需求>安全价格区间客户来源区域竞争P516人口增长稳定,居住环境已得到改善城镇常住人口变化人8001■城镇常住人口(万人)■人均居住面积(平米/人50010万人年0■广州市人口以年均10万人左右的速度持续增加;人口持续增加,为广州市房地产市场持续创造新增需求、尤其是首次置业的刚性需求m广州市人均居住面积由01年的14平方米上升到07年20平方米,7年内上涨了43%,广州市居住状况稳步改善,改善型需求稳步释放数据来源:广州市统计局(十五”时期广州市国民经济主要指标完成情况》、广州市06、07年统计年鉴)P606、07年土地缩量供给,未来住宅竞争压力平稳土地成交情况6001■土地成交总建面450008年土地成交量不足07年的20%,-06年,广州住宅投资额平稳上升,07年相对大幅提升,08年1~9月的投00资额已经超过06年水平,预计将与0910805纺投觉■住宅投资额514>5003434936**********.-9数据来源:三年发展规划、广州市统计局(广州市06、07年统计年鉴)、广州市国土局月P6成交面积同比下降25%,存货消化周期变长成交面积(平米)■04-;07年随着价格的飙升成交规模下降:预计08年住宅成交面积在600万平方米左右(相当于2000年)085414住宅成交金额预计在450-500亿(相当0:-,首次呈现供过于求的局面6年07年08年1-9存货绝对量和消化周期在经历了04存货去化期06下调之后,开始呈现上升趋势可些存货(平米)存货去化期(月)04年底05年底06年底07年底08年8月底注:存货去化期=当年可售存货近三个月的月均销售数据来源:广州市国土局、相关机构市场监测数据成交金额经历剧烈调整后,:10111201020304050607080g10112010203040506070809繁菜期剧烈调整:企稳:相持期(>12个月(5个月):(3个月):(>5个月)广州市场经过“5个月+3个月”的调整,市场的力量明显偏向于买方,但市场容量并没有消失■从6月份开始,成交量有效回升并持续:广州市场量价已经相对平稳:如果市场成交量持续平稳,则可以预见广州房地产将进入相对的相持阶段数据来源:广州市国土局P6市场表现06~08年分区域(年度)06-08年广州各区销售面积区域荔湾区越秀区海珠区天河区白云区黃埔番禺区|花都区繭沙区萝岗区187183150|3417022%2%39%46%11%41%38%65市区(中心老城区、中心新城区)>郊区(郊区新区、郊区旧区)中心老城区(荔湾、越秀)>中心新城区(天河、海珠)郊区新区(萝岗、南沙)>郊区旧区(番禺、花都郊区旧区(番禺、花都):大开发商的、高性价比项目销售理想:广雅、天景花园,御宾府备注:下降/上升比例为08年1-9月年化销售额同比07年全年销售额。各产品线08年月成交量趋势,及占总量比变化趋势各产品线08年1-10月月成交套数占总量份额变化趋势47角45%41%44%43%45%43%38%28%36%36%10%·-1412%·15%·16%—·-1508080208030804080508060807080808,090810一首置高档首置和首改两条产品线较为稳定地占据了总体成交中80%以上份额首置产品线在总体成交中所占比重有上升趋势,份额由年初的28%提升到36-45%:相应,首改产品线在总体成交中所占比重略有下调,份额由年初47-48%调整为36-40%再改产品线在总体成交中份额也由年初20%调整为15%左右■高档产品则随着市场受项目区位影响明显。