关于商业地产的六个思考.doc

1 关于商业地产的六个思考近年来, 中国商业地产出现了开发投资热, 尤其是大中城市的购物中心建设得到了快速发展, 中国零售商业也开始步入全面升级的时代, 商业地产一时成为商业运营和房地产开发共同聚焦的热点。而要运营好一个专业的商业地产市场, 就必须做到信息上领先, 充分了解专业市场的发展前景、市场容量、同类市场竞争等。思考一:定位和业态商业定位很关键,要先搞明白是服务于本小区的?是辐射周边的?还是服务于全市的?如果是服务于本小区的, 那么就是开门七件事,柴米油盐酱醋茶都有了,就没什么问题;如果是服务于全市的, 那么差异化经营就显得非常重要。大家共同选择某商场, 该商场一定是有特别吸引人的地方。业态是指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态, 特征是“怎么变”。目前中国有 10 多种零售业态, 日本 20多种,美国 40 多种。目前, 商业地产的业态重复现象已经非常明显。这不仅表现在宏观大市场中各卖场的定位雷同, 还表现在一个卖场中的商品也大同小异。雷同的定位, 难以真正实施错位经营, 在这种情况下要想争取消费者, 只能“开打”价格战。长此以往, 客流稀疏, 商铺往往是几败俱伤。因此有业内人士认为, 定位不准是目前不少商业地产经营状况不佳的重要原因。商业地产一定要有特色,没有特色就没有生命力,市场细分才是商业地产发展的前提。 2 思考二:客户类型分析客户类型分析是消费者定位的基础, 因为一个市场可以细分多种客户,普通居民、高档社区居民、写字楼白领、党政机关/ 各大部委工作人员、流动客户群等, 不同类型的需求重点不同, 细分客户类型后可以看目标市场能满足哪类重点客户的需求。不同专业市场间存在拉扯力, 就消费者而言, 有从其他商圈转过来的, 也有被其他商圈吸引过去的, 所以必须了解竞争对手商圈有哪些, 这些商圈内各种业态的供给情况, 商圈是什么特色, 吸引的消费者类型等。分析竞争对手商圈的目的是确定和所开发商业的竞争关系, 差异化的定位能共享消费者, 相似或相同性定位, 则增加开发难度,需要在竞争对手商圈的基础上有所突破。有分析师指出, 在倡导服务细分市场的今天, 如果商业定位是将消费者一网打尽, 必定没有突出特色, 不能形成差异化。在消费者分析的基础上, 对市场内所有的消费者或潜在的客户群进行研究, 研究的重点是他们的消费行为、消费模式,包括各类消费的金额、频次、消费半径、消费时间、消费追求价值等方面。思考三:不同经营模式的利弊 A 、只租不售商业地产最理想的盈利模式是长期持有, 这符合商业地产的自身规律。开发商往往自己持有物业并不出售, 然后有选择性地引入投资商和运营商,经过商业运作将物业炒热,通过收取租金赚取回报率。商业物业的大部分价值是通过后期运营管理实现的,用通俗的话说, 3 商业是养出来的。以比较低廉的租金吸引好的商家, 并帮助商家更快盈利, 使其有信心留下来经营, 不断吸引消费者, 商业地产的人气就会越来越旺, 捂过几年的养商期后, 商业物业的租金才开始大幅度上涨,商业物业的价值也就越来越大。但这种模式仍存在一些缺点。比如,项目商圈的发展变化性,合作伙伴经营状况变化的不可预测性。另外, 这一开发模式对开发企业的综合实力要求颇高, 开发者要拥有足够庞大的资金来支撑商业物业的前期建设成本和商业运营成本, 将商业地产的建设和运营风险集