土地合并开发问题样本.doc

土地合并开发问题8月27日“以案说法”版《合并登记碰到“年限”难题》    作者见解:某开发企业以出让方法前后取得两宗相邻国有土地使用权,土地用途、出让年限均一致,但终止日期有所差异。依据开发企业申请,国土局能够根据先到期宗地终止日期办理两宗地合并登记。 各方见解:山西省阳城县国土资源局 赵云雷秦丰亮:本案关键是开发商在对两宗地进行合并开发时,没有经过政府同意,也未立即调整出让协议。此种合并开发尽管有利于集约用地,但也要依法进行、规范管理,避免出现利用合并开发改变容积率、建筑密度、绿化率、出让年限等出让协议约定条件情况。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条要求,土地使用者应该根据土地使用权出让协议要求和城市计划要求,开发、利用、经营土地。未按协议要求期限和条件开发、利用土地,市、县人民政府土地管理部门应该给予纠正,并依据情节能够给警告、罚款直至无偿收回土地使用权处罚。同理,改变方案中用途、年限和其它条件,也应报经有同意权人民政府同意后实施。所以,两宗地合并开发应该经原审批部门同意后实施,而不仅仅只是取得建设计划部门城市计划许可就能够。 辽宁省本溪市国土资源局第二分局刘恂:对于本案,如开发企业放弃一宗地7个半月土地使用权,能够合并登记。取得土地使用权房地产开发企业凭借城市计划许可证申请两宗地合并登记时,假如同意将终止日由2055年5月20日登记为2054年10月9日,则能够合并为一宗土地。房地产开发企业持原两宗地土地使用证、城市计划许可证、放弃一宗地近7个半月土地使用权并同意修正宗地土地使用权终止日书面材料,申请土地合并登记,当地,核发国有土地使用证书。 如开发企业不放弃7个半月土地使用权,也能够在同意核准地价,有偿使用后合并登记。根据评定后核准地价,核实出土地使用权终止日由2054年10月9日修正到2055年5月20日土地出让金,确定有偿使用方案,报经当地有同意权政府同意后,由国土资源行政主管部门和土地使用者签署国有土地使用权出让补充协议。在土地使用者缴纳应缴出让金后办理合并登记。 教授点评:本刊特约顾问蔡卫华:土地登记机构能够依据实际情况开展两宗土地合并登记。土地登记机构能够依据实践工作需要将一宗土地分割成两宗或两宗以上土地进行登记,也能够将两宗或两宗以上土地进行合并登记。相关分宗登记,我部有专门文件加以规范。为深入落实实施《城市房地产管理法》和《土地管理法》,主动推进城镇住房制度改革,依法保护住房用地产权人正当权益,我部曾在印发发证工作通知》(国土资发〔〕31号),在全发证工作。不过对于两宗或两宗以上土地能否进行合并登记,现在没有任何明文要求。笔者认为登记机构能够开展土地合并登记。因为:一是既然;二是合并登记在实践中也含有可操作性;三是在符合一些限定条件前提下办理合并登记,不仅不会给登记机构带来风险,不会给土地管理造成不便,而且满足了社会多样化登记需求,将受到广大土地权利人欢迎。  开展土地合并登记前提是被合并土地权利内容相同。要开展土地合并登记,必需被合并土地权利内容相同,即土地权利人、土地权利类型、土地用途、土地期限等保持一致,而且合并以后不得改变计划或按本案中所述应该经过