物流园区规划思路.doc

纳雍县物流园区
规
划
方
案


第一章项目启动准备阶段
该阶段主要是咨询方通过与用户方洽谈交流,根据用户方的具体要求,成立项目小组,在确定了项目的前提下,根据项目的目的和要求,进行小组成员的具体分工,接着合理安排调研的行程和人员,制定出切实可行的调研计划,准备调研表格等调研资料,根据具体的调研计划安排分批分地展开调研工作,其项目准备阶段的具体流程如下图1所示。
图1 项目启动准备阶段
第二章数据收集与分析阶段
数据收集与分析阶段是物流园区规划的基础,主要为规划做好准备工作。该阶段主要包括相关数据资料的收集、整理和初步分析。
1、相关数据资料的收集
主要包括通过座谈、走访、电话、调研表等调研形式进行政府、企业、市场、周边环境等直接资料的收集,以及通过网络、论文、报告、行业资料等收集形式进行网络、图书馆、资料数据库等间接资料的收集。
其中调研范围和对象主要包括:
网络层次:国家及区域物流政策,所在地总体情况等。
政府层次:规划局、交通局、园区规划主导部门等。
企业层次:可能入驻企业、潜在需求企业等。
市场层次:所在地市场、物流园区等。
周边环境:规划用地周边环境、所在地周边环境、全省乃至全国环境等。
从网络、政府、企业、市场、周边环境等层面进行调查,并进一步对区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、企业需求、基础设施、服务竞争等情况,对物流园区辐射地区的宏观经济、产业进行全面深入调查和研究,为进一步准确预测园区远期和近期的物流量做好准备。
2、资料初步分析
通过收集调研表格和整理访谈笔记等形式,对收集到的地区或行业总量数据(生产总量、消费总量、GDP等)进行整理形成调研报告,对园区的规划定位提出初步建议,确定大略方向。
第三章区域发展预测阶段
区域发展预测是物流园区总体定位的数据支撑,定量分析和可靠基础。这里从经济发展、产业发展、交通发展、设施服务水平发展和物流需求发展五个支撑点进行分析。
其中,区域经济发展是物流园区所有行业及产业发展的基础,其增长的速率与园区涉及行业增长之间存在着相关性,是园区内涉及行业未来发展的反映,通过经济发展预测,可以推断出园区未来的发展趋势,是园区发展的基础
。
区域产业发展预测是寻求园区潜在服务对象的必要数据支持,通过区域产业发展预测,识别重点客户进行重点培养和招商或签订长期合作协议,是园区发展的立足点和发展点。
区域交通发展预测是园区未来发展的推动力,通过结合国家及区域交通战略规划,发掘潜在物流需求,为物流园区留出足够预留用地,制定可持续性发展模式。
区域设施服务水平发展预测是园区发展的拉动力,通过区域物流园区和市场的调研分析,找出实际服务能力和区域物流实际需求之间的差距,找出物流园区在区域发展和经济结构中的地位,为物流园区发展确定细分市场。
物流需求发展预测是园区发展的直接动力,通过对于物流量的预测分析,确定物流园区的规模和功能。其区域发展预测阶段如下图2所示。
图2区域发展预测阶段
第四章园区总体定位阶段
在上述对物流园区经济发展、产业发展、交通发展、基础设施水平发展、物流需求发展的基础上,综合考虑物流园区的内部环境和外部环境,对内部环境的优势和劣势,外部环境的机会和威胁四个方面进行分析得出SWOT分析矩阵,然后两两结合得出组合决策矩阵,选出适合园区的总体定位,主要包括战略定位、市场定位、功能定位和发展定位四个方面。
(1)战略定位
主要对要规划园区的立足点、辐射半径和服务范围进行概念性的归纳和总结。
(2)市场定位
根据调研数据和其他相关数据和需求分析阶段的结果,对园区周围市场及同类型竞争市场进行分析,挖掘有竞争力和潜在的市场,作为要规划园区的对象市场。
(3)功能定位
根据调研数据和其他相关数据及访谈,对园区周围市场功能及同类型竞争市场的功能进行分析,扬长补短,来确定要规划园区市场主要功能的种类和数量。
(4)发展定位
对战略定位、市场定位、功能定位和布局设计已经确定的园区发展建设时序进行规划,并确定每个发展阶段的设施种类和数量情况。其总体定位图如下图3所示。
图3 总体定位图
第五章园区规划设计阶段
物流园区的规划设计阶段就是对园区进行具体的设计。主要包括基础设施平台、信息平台和运营平台三大平台的规划和设计。其中基础设施平台的规划设计主要包括用地规划、功能设计、布局设计、方案比选;信息平台的规划设计主要包括信息系统的建设;运营平台的规划设计主要包括商业运作设计和投资设计。
一、基础设施平台的规划设计
(1)园区用地规划
园区用地规划主要是对物流园区建设规模的大小进行确定,园区建设规模太小,会限制区域潜在物流需求,不利于园区的持续发展。园区规模太大,则可能造成投资浪费和资源闲置的现象。