浅析房屋买卖合同纠纷.docx

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浅析房屋买卖合同纠纷

甲 方：___________________
乙 方：___________________
日 期：___________________
说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。
伴随大力构建社会主义和谐社会，我国物质文明和精神 文明的发展均取得了前所未有的进步，中国特色社会主义市 场经济健康有序发展，在提高人民物质生活水平的同时，也 丰富了群众的精神文化生活，全民素质得到了极大提升。近 年来，房地产市场持续升温，在大中城市房屋价格普遍上涨 的同时，有些地方房市出现供不应求的情况。在高房价的背 后，房屋买卖合同纠纷逐渐增多，滋生社会矛盾。伴随人民 群众的维权意识不断增强，加之诉讼成本的相对低廉，更多 的当事人选择通过司法途径来解决矛盾， 2007年1月到
2008年12月，我院立案的房屋买卖合同案件共 23件；2009 年1月到2010年12月共立案212件；2011年1月到2012 年12月共立案111件。
房屋买卖主体法律关系有三种表现形式，即个人对个 人、个人对法人和法人对法人。本次调研对象主要是针对个 人与个人这一法律主体关系。个人之间的房屋买卖由于个体 之间法律知识的欠缺和差异，在双方签订的房屋买卖合同 中，有的表现为形式不规范；有的表现为权利义务不明确； 也有应当签订书面合同而未签订合同的情况发生。很多当事 人基于社会信用关系而发生买卖行为，但并未及时办理房屋 产权过户手续，由于房屋市价的突增等其他原因，出卖方便 起诉要求确认合同无效，这既不能为法律所支持，也违背了 诚实信用原则，扰乱房屋市场交易秩序。根据《物权法》第 九条之规定，这时买方不能请求确认房屋所有权，而只能诉 求合同有效。结果无疑，双方之间签订的房屋买卖合同有效， 合同应继续履行。
一、案例实举
下文实举四个不同类型的房屋买卖合同纠纷案例，均是
在房屋买卖行为实际发生但并未办理产权转移登记的情况
下提起的诉讼。
（一）房屋共有人不知情
成某与王某系夫妻关系，成某是李某姨父，李某母亲与 王某系姐妹关系。王某、成某在甲工作并居住在甲市区。成 某于2000年继承了父母位于乙市武庙街 45号计建筑面积
。2005年成某要将乙市武庙 街45号木结构房屋一间予以出售给李某。李某于同年 7月
29日到王某、成某的甲家中商谈购房事宜， 双方约定售房总
价为30,000元，李某付清房款后其房屋产权就不属于成某。
当日，李某向成某交付购房款 30,000元，成某亦向李某书
立了收款收据代售房协议，同时成某将该房屋连同物权证书 一同向李某交付。此后，李某对该房屋实际进行占有使用并 得到收益；该房屋至今未办理产权登记过户手续。 法院认为， 成某于2005年7月29日将乙市武庙街 45号的木结构房屋 出售给李某并书立收房款收据，成某将房屋出售给李某，是 其自愿且意思表示真实，李某亦及时将全部购房款交付给了 成某，成某也将房屋及物权证书交付给了李某，李某对该房 屋已实际占有使用，故成某与李某之间建立的房屋买卖协议 应届有效。成某将争议房屋出售给李某时，虽无直接证据证 明王某表示同意，但王某与成某作为在一起共同生活的夫妻 近7年时间未对争议房屋行使其共有财产权利的职能，说明 王某事后同意或默许成某处分共有财产的行为。因此王某称 在
2012年夏天才得知成某将共有财产处分的事实有悖常 情，对其诉称不予采信。故王某要求确认成某与李某之间建 立的房屋买卖协议无效及返还房屋租金的诉讼请求，不予支 持。
（二）非真实意思表示
李某、唐某某系夫妻关系，任某某、张某系夫妻关系。
1995年4月1日唐某某与张某签订了房屋买卖协议书： I
方：任某某、张某，买方：李某、唐某某，卖方在某市胜利 路84号29号一室一厅建筑面积 ， 1995年4月1日唐某某已将房屋折价壹万贰仟伍佰元 （12500元）全部付给任某某，从今以后，不论房价上浮、下 降买卖双方都不存在房屋价格问题’。’该协议上有唐某某和 张某的签名。李某、唐某某签订房屋买卖协议后，搬进了该
房屋居住使用。2011年12月起李某、唐某某将该房屋出租 给他人使用。事后任某某、张某将该房屋二证及任某某、张 某的身份证复印件交给李某、唐某某。 2013年2月21日某
市房管局向任某某补发