2021年滨江新城物业管理服务专业方案砚心.doc

滨江新城物业管理服务方案
目　　录
第一节　物业管理服务总体设想 2
第二节　物业管理服务组织机构设置及运作模式 6
第三节　物业管理人员配置、培训、考评 16
第四节　管理规章制度建立 24
第五节　物业档案管理方案 32
第六节　物业管理服务方案 33
第七节 物业收楼、装修管理方案及方法 36
第八节　公共秩序管理方案 42
第九节　绿化管理 44
第十节　清洁保洁作业方案 56
第十一节　设施设备运行、维护保养方案 65
第十二节　前期装备配置计划 71
第十三节　物业管理收支测算预案 75
第十四节　物业管理服务各项质量指标承诺、目标 83

　物业管理服务方案
第一节　物业管理服务总体设想
为将专业物业管理服务导入滨江新城高尚住宅小区，让滨江新城广大业主得到优良用户服务和专业物业维护服务，本企业有以下服务设想：
一、采取“物业服务和管理并重”理念，发明“高素质管理、高标准服务、高水平引导，最终满足高品质健康生活需求”生活和居住环境.
物业服务和管理并重，以服务为中心，营造滨江新城文明、舒适、祥和人文环境；以管理为手段，确保滨江新城安全、有序、整齐、幽雅居住环境；在本企业专业化、标准化物业管理运作下，确保为广大业主提供周全、贴身用户服务，保障物业增值、升值，以发明“高素质管理、高标准服务、高水平引导，最终满足高品质健康生活需求”生活环境。
二、推行“二全管理”运作模式及“礼宾助理”服务
依据滨江新城特色，拟推行科学、实用“二全管理”（即：全程管理、全效管理）特色管理运作模式，以确保物业管理服务质量。“二全管理”是物业管理服务过程控制一个有效手段，为提升物业管理质量和水平开拓了新管理思绪，也为物业管理注入了新内涵。经过“二全管理”：全程监督和控制，全效质量确保，形成一个环环相扣物业管理运行模式，使物业管理无疏无漏，让物业服务有质有效，形成“二全”管理关键，物业管理精髓。
三、工作关键
(一)切实做好安全防范和管理工作，杜绝因管理原所以造成治安事件
小区公共区域安全防范工作是日常管理服务工作中很关键一环，为加强外防、内保，预防一切可能造成出现安全、安全防范事件发生，维护小区物业公共区域安全及公共秩序，我们拟关键从以下四方面加强小区安全防范和管理工作。
依据滨江新城项目出入口设置IC卡门禁系统，只有小区业主/住户凭IC卡方可出入小区，全部外来来访人员均要求登记出入。
在内部管理方面，严格把好人员录用培训关，关键做好对职员安全服务意识、业务技能、管理标准和思想品德、职业操守教育培训，新职员从入职开始到岗前、岗中、岗后严格进行有计划培训，做到培训前有计划、有目标，培训过程中有统计，培训后有考评，并以此作为职员晋升、奖励和淘汰依据，全方面提升职员素质。依据ISO9001:20XX质量体系标准制订各项内部管理制度、操作规程，严格推行各级人员岗位职责，加强对管理区域巡查力度。
在制度建设上，本企业将依据滨江新城物业实际特点及管理服务需求，立即建立该项目标各项公众管理制度，包含安全防范管理要求、消防管理要求、物品进出管理要求、车辆管理要求、防火应急指南、文明条约等，为滨江新城物业管理工作提供标准、依据。
在安全防范管理上采取“层级控制、全员参与”管理方法，保安员实施定岗、定员、定责制，对小区安全进行全方面防范，确保因管理原所以造成安全事件发生率为零，让滨江新城广大业主有安全感、舒适感。
1、层级控制
① 关键监控：在各出入口、各要道布哨布岗，设置出入口守卫保安岗；
② 全天候监控：在关键出入口，保安实施二十四小时值班，二十四小时巡查；
③ 联合监控：设置热线，一旦发觉可疑人物，立即报警；
④ 建立小区安全防范快速反应体系：采取固定岗、巡查岗相结合，连环巡视，做到一处有事，环环连动，如有突发事件发生，快速救援人员立即赶到。全部保安人员实施准军事化管理。
2、全员参与
① 以管理中心保安员为关键力量，其它全体职员为辅助力量，共同维护环境安全。
② 全员参与，签订安全条约，广泛宣传安全防范政策，使“小区安全，我之责任”观念和安全意识深入业主心中。
(二)加强小区内装修管理，确保无违章装修现象
本项目因属毛坯楼即交付业主使用，这给后期装修管理带来较大困难和一定压力。在确定以无违章装修作为工作关键之一基础上，依据我企业物业管理人员成功经验，将在滨江新城严格实施“有章可循、违章必纠”装修管理要求，在业主收楼阶段引导其按企业所制订二次装修管理要求进行装修。灵活利用多种手段，管理上讲理、讲法、以预防为主，把违章装修控制在萌芽阶段，确保在滨江新城无违章装修事件发生。
(三)精心维护，保障设备安全运行
小区设备管理是物业管理工作支撑点，设