青岛 2010年5月天圆地方项目北区商业规划.ppt

第一阶段项目成果讨论稿
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天圆地方项目北区商业规划
九洲远景商业管理机构简介
青岛海尔地产集团有限公司
青岛，2010年5月
九洲遠景商業管理機構
青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525
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精选课件
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目录
A. 城市宏观研究
B. 项目立地研究
C. 竞争对手研究
D. 消费者研究
E. 案例分析
F. 初步商业概念
G. 财务初步估算
H. 第二阶段的工作安排
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青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525
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精选课件
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A. 城市宏观研究
青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525
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精选课件
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量较多
4
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从宏观层面四要素的分析来看，临沂市零售市场有良好的潜力，但
目前处于由传统商业向大而全市场的过渡期
有利因素
城市群地位
经济总量
产业发展
人口状况
• 临沂市为鲁南地区的中心城市，城市辐射力较强
• 临沂市的经济总量排名山东第七，对零售市场的未
来发展提供了强有力的产业支撑
• 临沂市的批发商贸业具备全国影响力，旅游业发
达，城市的流动人口较多，具有潜在的开放型零售
市场特征
• 城市人口总量大，对未来零售市场形成良好支撑
• 临沂市人均GDP较低，批发零售业以批发为主，具
有传统商业市场特征
• %，低于均在47%）
• 临沂市的城市化率较低，%，农村人口数
不利因素
临沂市的零售商业处于典型的从传统商业向大而全市场发展的过渡期
资料来源:九洲远景分析
青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525
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精选课件
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在零售商业正处于从传统市场向大而全市场的发展过程中，综合性
的商业集聚成为典型形态
城市商业发展阶段的演变
全业态市场
趋优选择市场
• 城市出现所有类型购
物中心，购物、餐饮、
及休闲娱乐的业态丰
传统市场
• 以批发市场、传统百
货业态最为典型，以
满足基本需求为主
• 消费以价格导向为核
心诉求
• 品牌的渗透率低
资料来源:九洲远景分析
大而全市场
• 百货业态多样化，购
物中心出现，食品杂
货、大型折扣店等业
态出现
• 餐饮娱乐形态开始多
样化
• Basic fashion占市场
主流
• 消费向价值导向转
变，并出现多样化
• 出现多种类型的购物
中心，强调生活方式
导向成为城市主流，
各层次的消费得到一
定程度的满足
• Fast fashion成为市
场主导，top fashion
占市场5%-10%的市
场份额
• 娱乐/餐饮业态丰富
化，主题餐饮、休闲
餐饮等大量出现
富度达到极高水平
• 从价格导向到价值导
向、独特性导向消费
等均能得到最大程度
的满足
• 典型城市如上海、深
圳、北京等
青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525
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精选课件
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城市群地位
临沂市位于山东省的东南部，处于山东和江苏两个经济大省的交界
处，是鲁南地区中心城市和全国性商贸物流中心
临沂市地理位置图
临沂
资料来源：政府网站，城市总体规划，九洲远景分析
临沂市概况
• 临沂市位于山东省的东南部，东接日照港，处
于山东和江苏两个经济大省的交界处，京沪高
速和日东高速在市内穿越，地理位置优越，交
通便捷
• 临沂市总面积总面积17184平方公里，户籍人
口1034万人，下辖兰山、罗庄、河东三区以及
沂南、郯城、沂水等九县
• 临沂是鲁南地区中心城市和制造业基地，全国
性商贸物流中心，历史文化名城
青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525
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精选课件
一区
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城市群地位
山东省构筑“一群一圈一区一带”的城镇空间格局，临沂市处于“鲁南
城镇带 ”核心城市位置
山东省城镇空间布局示意图
山东省城镇空间布局说明
• 一群：山东半岛城市群
以青岛为龙头、青岛和济南为中心的山东半岛城
市群，是山东省经济社会和城镇化发展的核心区
• 一圈：济南都市圈
一圈
一带
临沂
一群
以济南为中心的济南都市圈，是带动山东