别墅物业管理投标书.docx

第一章某别墅概况 2
第二章管理服务理念和目标 2
第三章 前期介入管理服务内容及工作重点 3
第四章 项目管理机构运作方法及管理制度 9
第五章 管理服务人员配置 28
第六章 物业管理用房及相应管理设施的配置 43
第七章物业管理费用的收支预案 74
第八章物业管理服务分项标准与承诺 86
第九章 物业维修养护、保洁、保安、护绿实施方案 95
第十章物业维修和管理的应急措施 108
第十一章社区文化与业主互动的具体措施 115
第十二章 智能化设施的管理与维修方案 129
第十三章施工噪声控制等应对预案 1
第十四章 会所管理方案 1
附件：G元物业管理概况 1
第一章 某别墅项目概况
1、基本介绍
某别墅区毗邻南京高新技术开发区，距离南京长江大桥约 15分钟车程，项
目全部规划为独栋的别墅，并率先采用了 4栋围合成一个院落的组团设计。在项 目规划设计上，聘请了欧洲知名的别墅设计专家 D+F设计，景观设计也由澳洲知 名的TKD设计公司担纲。整个项目秉承欧洲居住文化，容积率降低到的 极限”
户型更注重起居室私享的空间。每户均有前后两个花园，整个别墅被树木和花草 包围。
开发商对每个细节都精益求精，不少原材料都来自国外：地砖从美国进口， 入户门采用了德国技术，别墅外立面的色调也专门请美国调色师量身打造。 在建 筑风格上，某采用了目前国内外最流行的托斯卡纳风格， 高低朝向不同的赤陶屋
顶，顶部的线条感强烈。此外，8米宽的道路设计可以保证充足的户外车位，充 分考虑业主的需要。项目还有近万平方米的纳兰湖、 24米宽景观大道，三面河
流组成主入口场休息带，入口广场布置有会馆、游泳场和网球场等。
2、某别墅项目主要规划及技术指标
用地面积
13340平方米
建筑面积
37689平方米
容积率
绿地率
48%
建筑层数
2层
别墅总数
175座
配套建筑
会所
停车位
350个
小区出入口
东侧、北侧各一个
居住总人口
700-800 人
建设工期
05年7月至08年12月，分三期 :
污水处理站
2座
箱式变压器
3座
煤气交换站
1座
地面消防栓
10个
中控室
1座
3、居住群体分析
某别墅的居住群体，以商界成功人士为主体，另有来自文艺界、政界的精英 人士。他们文化素质较高，消费能力强，观念新，事业心强。该群体生活要求高 质量，法律维权意识和环保存观念强，对别墅的物业管理工作有较强的管理参与 意识。
第二章管理服务理念和目标
G元物业服务以专业、干扰极小化和全方位管家式服务，为某别墅业主的成
功精英人士提供尊贵生活所需的周到、体贴的服务软环境。
一、G元物业服务理念：
服务宗旨：在不违反法律和道德的前提下，为业主解决一切困难;
服务精神：为业主排忧解难，有强烈的为业主服务的奉献精神；
尊重业主：为业主提供满意加惊喜的个性化服务；
工作口号：贴心服务每一天；
人生哲学：在业主的生活高品质中找到物业管理人的价值。
二、G元物业服务特点：
服务内容的个性化；
服务资源的网络化；
服务方式的委托代办;
服务程序的一条龙。
三、G元管家式服务是适用于别墅物业管理的有效模
式，通过全程、各个方位、 365天24小时为业主提供优质
服务，可以具体表述为：
1、 关注业主不同层次、不同方位的服务需求;
2、 全过程完成业主的服务指令；
3、 365天24小时满足业主的服务需求；
4、 对业主给予管家式的服务和关怀。
提 供 服 务
简而言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营 造一种既相互信任、相互尊重、贴身的服务，又有明确的行 为规则的这样一种和谐、有序的舒适环境和文化氛围，使业 主在生活、文化上的品味需求得到满足的一种人性化和文化 色彩的物业管理服务模式。
四、管理服务目标综述
某别墅的服务目标，将按照《江苏省住宅物业管理服务标准》四级以上水平
来设置。在此简要综述如下：
1．房屋及共用设施设备的维修和管理
24 小时受理住户报修。
建立维修服务回访制度，有回访记录。
房屋及设备大中小修和供水供电设施的管理达到行业有关标准。
定期以及冬、雨季和天气异常时对房屋和公共设施设备、道路、绿 地等进行检查，发现问题即安排抢修。
对质量较差、易出问题的部位，及时记录备案，重点检查。
检查和大、中、小修要有记录。
每年年底或年初对上述项目进行全面检查，对完损程度做出评价， 列出年度养护维修计划。
2．保洁服务
别墅区内道路、楼梯每天清扫一次，垃圾每天清运一次。
及时清理别墅区内公共场所的废弃杂物。
及时清扫积水和积