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合同法分论——租赁合同
曹险峰
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法条依据
《民通意见》
１１８．出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。１１９．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。　　私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。　　未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。
《合同法》
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
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第一节 租赁合同概述
租赁合同的概念和特征
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同（212条）
特征：
租赁合同是转移财产使用权的合同     租赁合同的标的物原则上是有体物、非消耗物 租赁合同是双务、有偿的合同 租赁合同是诺成合同
租赁合同在方式上具有特殊性
租赁合同为继续性合同
租赁合同具有非永续性
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二、租赁合同的分类
动产租赁、不动产租赁与权利租赁
定期租赁与不定期租赁
没采用要式的6个月以上的定期租赁合同（215）
租赁期满后未明示的租赁合同（236）
租赁期未约定或约定不明确的（232）
一般租赁与特殊租赁
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【案情】: 杨某将一厂房出租给张某，合同约定租期2年，并约定“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个月的租金”。2006年2月，合同到期，双方未续签合同，张某还按以前的标准交租金，双方继续履行至今。现杨某突然通知张某，要求立即终止合同，并不同意给予赔偿。张某诉至法院，要求杨某赔偿其一个月的租金。
分歧:张某与杨某租赁合同到期后，双方未再续签书面合同，应视为不定期租赁合同，这点没有异议，但对于双方原先所签的租赁合同条款是否适用不定期租赁合同，存在两种不同意见
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三、租赁权的法律性质
债权说、物权说与债权物权化说
租赁权物权化的表现——买卖不破租赁
内涵：买卖不破租赁是指在租赁关系存续中，租赁物被让与或设定物权的，承租人对缺的租赁物所有权或其他物权的人，可主张其租赁权
买卖不破租赁的（公示方法）立法例
交付主义
公证或确定期限主义模式
登记对抗主义模式
区别对待主义模式。
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该原则对于动产与不动产的适用范围
严格限制主义模式、自由主义模式、折中主义
适用买卖不破租赁的条件
第一，租赁合同有效；
第二，所有权让与有效；
第三，租赁合同先于所有权让与，即所有权发生变动是在租赁期间
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第二节 租赁合同的效力一、出租人的权利义务
交付租赁物且使租赁物适于使用、收益的义务：《合同法》第216条
租赁物的维修义务：《合同法》第220条
出租人的瑕疵担保责任
物的瑕疵担保责任。《合同法》第216条
权利的瑕疵担保责任。《合同法》第228条
费用偿还义务
接受租赁物和返还押金、担保物的义务
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二、承租人的权利义务
按照合同约定的方法或租赁物的性质使用租赁物的义务：《合同法》第217条
保管租赁物的义务：《合同法》第222条
支付租金的义务——承租人的主给付义务
租赁物的返还义务：《合同法》第235条
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三、租赁合同的特别效力——承租人优先购买权
《合同法》230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承