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农用地分等定级估价实施方案
1 总则
农用地分等定级估价的目的与任务
农用地分等定级的目的
农用地分等定级估价的主要目的是：
（1）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》 ，对农用地进行科学、合理、 统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据；
（2）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基 本农田保护制度提供依据；
（3）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开 展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据；
（4）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。
农用地分等定级估价的任务
根据农用地的自然属性和经济属性， 对农用地的质量优劣进行综合评定， 并划 分等别、级别；并在正常的市场条件下，针对农用地的不同级别，按照不同利用类 型，相对一定的估价期日，确定农用地基准地价。
农用地分等定级估价的对象 农用地分等定级估价的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地， 不包 括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。 农用地分等定级估价的体系说明
农用地分等定级估价采用“等”和“级”两个层次，并在级的基础上确定级别 基准地价的工作体系。
农用地分等 农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然属性和社会属性，在 全国范围内进行的农用地质量综合评定。 农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在 的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用 地生产力水平差异。
农用地分等成果在全国范围内具有可比性。
农用地定级 农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根 据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。 农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利用 水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。
农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。
农用地估价 农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地 的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。农用地估价 是评估农用地基准地价， 是针对农用地不同级别或不同均质区片， 按照农用地不同 利用类型，分别评估确定的某一估价期日的级别平均价格。 农用地分等定级估价的原则和理论依据
农用地分等定级估价的原则
（1）综合分析原则 农用地质量是各种自然因素、 经济因素综合作用的结果， 农用地分等定级应以 对造成等级差异的各种因素进行综合分析为基础。
（2）分层控制原则 农用地分等定级以建立不同行政区内的统一等级序列为目的。在实际操作上， 农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开，农用地定级主要是在县级进行。不 同层次的评价成果都必须兼顾区域内总体可比性和局部差异性两个方面的要求。 在 标准条件下，建立分等定级评价体系，进行综合分析，将具有类似特征的土地划入 同一土地等或土地级。
（3）主导因素原则 农用地分等定级应根据影响因素因子的种类及作用的差异， 重点分析对土地质 量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素的影响， 突出主导因素对土地分等定 级结果的作用。
（4）土地收益差异原则
农用地分等定级既要反映出土地自然质量条件、 土地利用水平和社会经济水平 的差异及其对不同地区土地生产力水平的影响， 也要反映出不同投入水平对不同地 域土地生产力水平和收益水平的影响。
（5）定量分析与定性分析相结合原则 农用地分等定级应尽量把定性的、经验的分析进行量化，以定量计算为主。对 现阶段难以定量的自然因素、 社会经济因素采用必要的定性分析， 将定性分析的结 果运用于农用地分等定级成果的调整和确定阶段的工作中， 提高农用地分等定级成 果的精度。
（6） 预期收益原则 预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有 效的预期收益为依据。
（7）替代原则 替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、 交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考， 经比较修正后估算出待估农用 地价格。
（8） 报酬递增递减原则
报酬递增递减原则， 是指经济学中的边际效益变动的原则。 在投入水平较低时， 每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后， 若继续增加投资， 其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。 这一规律在农业生产 经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。
（9）贡献原则
贡献原则， 是指农用地的总收益是农用地及其各种投入共同作用的结果， 估价 时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献。
（10）合理有效利用原则 合理有效利用原则， 是指对待估农用地所设定的利用方式， 不仅能充分发