土地增值税的计算方法.doc

土地增值税的计算方法35489土地增值税的盘算要领
一、根本盘算要领
（一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税凭据纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率盘算征收。
增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数
 
（二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
增值额＝销售收入―扣除项目金额
 
（三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包罗钱币收入、实物收入和其他收入。
《国度税务总局  关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，凭据发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以生意业务双方签订的销售条约所载的售房金额及其他收益确认收入。销售条约所载商品房面积与有关部分实际丈量面积不一致，在清算前已产生补、退房款的，应在盘算土地增值税时予以调解。
1、一般销售收入：
（1）一般销售收入的看法：
《细则》第五条：条例所称收入，包罗转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
2、非直接销售收入及自用：
国税发[2006]187号。
（1）将开发产物用于：职工福利、嘉奖、对外投资、分派给股东或投资人、补偿债务、调换其他单位或小我私家的非钱币性资产等，产生所有权转移时应视同销售房地产。
按下列要领确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类衡宇的平均价盘算；B、按本地同年同类衡宇平均销售价盘算。
（2）将开发产物用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应本钱用度税金不得扣除。
（四）扣除项目金额：
扣除项目金额的盘算要领：（《条例》第六条）
扣除项目金额＝土地款＋开发本钱＋开发用度＋税金＋其他扣除项目
1、土地本钱：
（1）《细则》第七条：
取得土地使用权所支付的金额，包罗地价款、按国度规定缴纳的有关用度。
（2）《国度税务总局  关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：
①房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
②房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国度统一规定交纳的有关用度”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
2、开发本钱：
（1）《细则》第七条:
本钱包罗：土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、修建安装工程费、底子设施费、大众设施配套费、开发间接用度。
（2）《国度税务总局  关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：
①房地产开发企业在工程竣工验收后，凭据条约约定，扣留修建安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量包管金，在盘算土地增值税时， ，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得盘算扣除。
②关于拆迁安顿土地增值税盘算问题
A、房地产企业用制作的本项目房地产安顿回迁户的，安顿用房视同销售处理惩罚，按《国度税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁赔偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁赔偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁赔偿费。
B、开发企业采取异地安