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拆迁补偿的财税处理
一、拆迁补偿收差价的财税处理
房地产开发企业异地购房安置拆迁户,难以实现拆迁与补偿面积一致,由此收取的差价款如何进行纳税处理? 例如,德华房地产公司向A房地产公司购房500套用于安置被拆迁户,每套房面积100平方米,价值80万元,德华公司与A公司约定将房屋过户至指定的拆迁安置人。按照拆迁补偿协议,德华公司应补偿被拆迁户人均90平方米,由于购入安置房屋面积较大,对于超出补偿面积的部分,德华公司拟按市场价值1万元/平方米与被拆迁户结算并收取价款10万元,德华公司每套安置房收取的10万元是否涉及营业税?会计处理时应当冲减拆迁安置成本吗?
营业税处理时,有人认为,德华公司购入A公司房屋用于拆迁补偿,根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函[1995]549号)规定,对外商投资企业从事城市住宅小区建设,应当按照《营业税暂行条例》的有关规定,就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。本案例中,若认定德华公司购入房屋再行转让,则由于其购置房屋成本价已经确定,无须核定计征营业税。由于购置与转让价格相等,偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分即90平方米补偿不需要缴纳营业税。超过部分即每套10万元,仅需按照购置差额2万元计算纳税。会计处理如下(单位:万元,下同):
①购入房屋
借:开发产品 80
贷:银行存款 80
②安置补偿
借:土地征用及拆迁补偿费 72
贷:开发产品 72
③收取差价
借:银行存款 10
贷:营业收入 10
借:营业成本 8
贷:开发产品 8
根据实质重于形式的原则,以上纳税和会计处理欠妥当。由于德华公司购入房屋并没有以自己为购买人,而是指定将房屋直接过户给拆迁安置人,德华公司相当于以每套90平方米标准价款72万元支付货币补偿给被拆迁户,被拆迁户委托德华公司以每套80万元购买A公司房屋并支付德华公司手续费2万元。A公司销售不动产发票直接开具给被拆迁户,与德华公司无关。因此,德华公司应以收取的超面积价差2万元按照“服务业——代理业”税目申报缴纳营业税。会计处理如下:
①购入房屋:
借:其他应收款 80
贷:银行存款 803>.
②代购房屋收取差价
借:土地征用及拆迁补偿费 72
银行存款 10
贷:其他应收款 80
营业外收入 2
最终,德华公司实际承担的拆迁补偿费支出为72万元,与国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)的“异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费”纳税处理一致。德华公司不需就10万元差额缴纳营业税,仅就收取的代理手续费2万元缴纳营业税即可。
二、对农村集体土地拆迁补偿费征收营业税相关政策的解读
目前在城市化的过程中,对农地的需求越来越大,随之而来的农村集体土地拆迁也越来越多,因多数是政府工程,具有强烈的公益色彩,加之国务院财政、税务主管部门一直没有对农村集体土地拆迁补偿费有关税收问题作出具体规定,拆迁补偿是否该征收营业税也常被忽视。如何加强、规范农村集体土地拆迁建设项目税收管理,实现税款的应收尽收,也成为当前亟需解决的问题,本文试从拆迁补偿不同取得者进行分析其是应如何适用营业税征免规定。
一、村委会取得的拆迁补偿费
《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》都规定:“农村和城市郊区的土地,除有法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”鉴于相关法律规定农村和城市郊区的土地属于集体所有,故村委会处置集体土地可以从处置土地所有权还是处置土地使用权这两个方面进行相关营业税分析。
(一)对于村委会通过合法程序出让农村集体土地而取得的土地补偿收入,这属于土地所有者出让土地使用权取得的收入,可以依照《营业税税目注释》中“对土地所有者出让土地使用权,不征收营业税。”的规定依法不征收营业税。
这种情况最主要的表现形式就是集体土地被国家依法征收。《中华人民共和国物权法》第42条规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。
《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函[2008]277号)又进一步明确,纳税人将土地使用权归还给土地所有者时,只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地