山东诸城项目调研定位研究.ppt

诸城市场
诸城市地理位置
诸城市地处山东半岛诸城地理位置优越，东邻海滨名城青岛，南毗新兴港口日照，北依世界风筝都潍坊，西接沂蒙山脉。
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区域概况
诸城市地处鲁东南，在青岛、潍坊、日照、临沂四地交界处，是名副其实的交通枢纽；全市总面积2183平方公里，城镇面积36平方公里。诸城市辖10处乡镇、3处街道办事处（密州街道办事处、龙都街道办事处和舜王街道办事处）、1个省级经济开发区，总人口107万，城镇人口约20万。第八届（2008年）全国百强县排名第43位。巨大的人口数量以及良好的经济条件为房地产市场的发展注入了活跃的动力。
区域概况
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1、人口
全市年末总人口1068245人。总人口中，男540742人，女527503人，（女性=100）。全年出生落户9615人，‰，全市死亡注销户口7460人，‰，‰。
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2、人均GDP
据统计， 2007年，全市地区生产总值预计超过294亿元，同比增长18% 。 2008年全市生产总值（GDP），按可比价格计算，%。
综合经济实力在2008年度全国百强县（市）中列第42位，被省委、省政府表彰为“县域经济发展先进单位”，属山东省经济综合实力30强。
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3、三次产业构成
从以上图表可以看出，在所占比率相对平稳的基础上，第三产业所占的比例呈逐年递增的趋势，同时第二产业的产业发展放缓，且相对平稳；第一产业呈逐年下降的趋势。
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本项目产品规划建议
建筑风格建议
本项目周边竞品目前同质化严重，特别是在建筑风格上就不能拉开距离，均使用现代简约的建筑风格，且建筑风格及样式陈旧，造成客户的视觉疲劳，本项目必须在建筑风格上制造市场空白点，这样才能有效的减小竞争。通过对中外建筑风格的研究，建议本项目使用极为实用的欧式简约建筑风格；并结合本项目自身地势特征，将其打造成欧式简约台地生态居住区。
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欧式简约建筑风格的特点：一是外形简练、现代，充满活力，色彩大胆而时尚；二是功能讲求实用，任何认为是多余的装饰都几乎被摒弃；三是材料品质精良，关注环保与可持续性发展；四是注重细节设计；五是节约建筑成本。
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建筑外观的改变
诸城市的现售住宅外观变化不大，尤其是多层建筑，造型传统色彩单调；高层和小高层会在立面形式和颜色有所创新。
突破建议：
本项目彻底冲破传统风格，走欧式简约风格之路。如外墙采用颜色高雅的优质涂料，墙体线条优美流畅；全敞开式阳台和显性平面大凸窗等。通过阳台绿化和屋顶绿化增加建筑的生态感。
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产品细节——建筑立面
建议社区内设置3－4个色彩组团，以形成区别，并增加空间的趣味性。
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建筑单体设计—建筑立面（细部）
室外构件 & 造型
阳台、窗、栏杆、扶手
空调机位、 雨漏管
雨棚、门廊、 角窗
条形高窗、墙上的缝隙
不同材质的拼接、特殊的符号
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