新凤祥房地产战略规划初稿样稿.doc

祥泰房地产战略可行性汇报
(初稿)
新凤祥控股
山东祥泰房地产开发企业
9月
序言

作为进入地产行业新生力量，祥泰地产首先认为中国房地产行业仍有最少10-快速发展期，长久趋势看好是我们进入房地产领域信心所在。然而目前美国信用评级地震，中国宏观经济调整，产业结构升级，房地产市场短期内仍处于一个动荡调整时期，“调整即是机会”，作为生力军在调整时机介入，恰好能够发挥我们无负担轻装上阵优势，顺势而为，找准市场切入点，探索出自己一套商业模式，做大房地产业务，争取成为集团支柱产业之一。
在政府强力推进保障房政策形势下，住宅地产难以承载企业做大房地产期望，同时商业地产市场蜂拥而上，群雄并立，插手其中也非我们长项所在。在企业扎实做牢传统产业优良传统基础上，同时结合房地产产业结构升级大背景下，产业地产无疑成为了介入房地产市场良好切入点。
考虑到企业良好政府资源，我们选定了天津、济南、青岛作为战略中心城市，采取整合政府、行业协会、研究机构、开发商、金融机构5方资源，进行产业地产商业模式探索和实践，开辟出一条特有房地产发展新道路，为集团成为中国500强企业做出贡献。
目　录
第一章：祥泰地产进入房地产业机会……………………………4
第二章：祥泰地产SWOT分析 ………………………………………6
第三章：祥泰地产产品定位…………………………………………21
第四章：祥泰产业地产发展计划……………………………………27
第五章：祥泰地产近期业务组合……………………………………42
第六章：祥泰三年发展目标…………………………………………43
第七章：风险估量和对策……………………………………………43
附录：案例
联东
华夏幸福基业
清华科技园
第一章：祥泰地产进入房地产业机会
一、房地产行业特征
高成长：
自 98 年住房市场化改革全方面开启以来，中国房地产市场规模进入了爆发式增加阶段，全国商品房市场规模年度复合增加率高达 31%，全国商品住宅均价年复合涨幅达 10%。
年全国商品房销售金额相比 年增加 倍
高利润：
伴伴随行业量价上涨，尤其是最近 3-4 年来房价快速上涨，房地产行业利润水平远高于制造业，亦高于美国等成熟市场。
房地产行业销售利润率一直高于其它行业
万科和格力电器、帕尔迪净利润率比较
高杠杆：
在行业高成长和高利润诱惑下，加上特定制度框架，中国开发商财务杠杆很之高。除了预售制度外，前几年建筑商垫资施工、延期交付地价款很普遍，最近几年销售杠杆越来越高，尤其是那些慢周转企业。即使中国在周转上做得很好龙头企业，财务政策普遍偏激进，企业长久高杠杆经营。
房地产行业最近 3-5 年销售杠杆应用越来越普遍、越来越高
中国开发商净负债率高于香港开发商
4、小结：房地产行业最近 5-10 年来展现出“高成长、高利润、高杠杆”特征。从需求角度来看，人口红利、城市化、经济增加及收入水平提升、流动性是支撑对房地产需求最关键原因。除基础面驱动原因外，土地财政、预售制、保有税和保障房缺失等制度性原因也起到了关键作用。
二、长久增加仍有空间、短期市场调整可能性较大
1、长久增加仍有空间，短期震荡调整
长久趋势：长久增加
长久而言，中国房地产总体上仍将维持增加趋势。三大引擎，城市化、收入增加、通货膨胀和人民币升值预期，在未来内还将继续拉动房地产行业增加，不过在经历了爆发性增加后，整个行业已经进入产业生命周期震荡阶段，该阶段可能维持５－１０年，然后进入成熟期。
短期趋势：震荡调整
美国信用评级下调，中国货币政策面临变数，减缓房地产市场调整力度
美国家标准准普尔企业日前下调了美国长久主权信用评级，这是美国主权信用评级历史上首次遭“降级”。中国经济面临影响，外汇贮备可能会遭遇一定损失、国际游资会愈加猖狂、输入性通胀压力增大、货币政策操作空间受到挤压。
因为美国主权信用评级下调，尤其是若美国再推量化宽松政策(现在分析可能性极大)，人民币被动升值，中小型企业(尤其是出口企业)生存愈加困难。同时输入型通胀将愈加严重，深入助推CPI。若加息肯定深入吸引套利资金流入中国，吹大中国资产泡沫。央行动用加息手段会愈加小心，将更多地动用提升存款准备金来对冲新增外汇占款。但'提准'会深入收缩银行放贷能力，使中小企业融资愈加困难，影响实体经济。%，上调空间已经有限。某种意义上说调控面临两难，而美国信用危机愈加剧了这种趋势。中国房地产调连续控加码可能性不大，更多可能是经过
'限购'之类行政手段来干预市场。若美国经济深入恶化