上海徐家汇酒店公寓项目营销策略.pptx

2012 MARKETING STRATEGY REPORT OF XIETUROAD PROJECT
徐家汇酒店公寓项目营销策略
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精选ppt
CONTENTS
2 _项目定位及企划
1 _市场及价格研判
3 _营销战略与策略
4 _华燕案例及优势
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本次报告的市场研究工作，我们围绕以下三大核心问题展开：
1、在目前的市场下，怎样的价格是相对合理，同时又能实现快速去化的？
价格
层面
2、怎样的定位及包装能够实现该目标？
定位操作
层面
3、项目客群是哪些？他们的关注点又是什么？
客户
层面
Q1
Q2
Q3
STEP1：项目本体分析
项目基本情况概览
本体分析
项目区位及交通
项目隶属徐汇区，位于斜土路和合宝路交叉口；
地处徐汇区和卢湾区交界处，，地段繁华、配套齐全，出行便利
区位
南二环沿线
内环线
斜土路
徐家汇
本案
斜土路实景
合宝路实景
紧邻地铁4、9号线
车行5分钟即可上内环高架
交通
本案
上海市教育科学研究实验小学
X2创意园
之俊大厦
景泰大厦
大木桥路站
嘉善路站
文化
用品
市场
项目周边环境
项目周边生活和办公配套均相对成熟
南面紧邻景泰大厦
北面紧邻上海市教育科学研究实验小学
STEP2：酒店式公寓市场
上海同类型产品概况分析
产品市场
时间
成交套数（套）
成交面积（万方）
成交均价(元/㎡)
2007年
11213

13884
2008年
6883

15648
2009年
12831

12941
2010年
8647

14993
2011年
10273

16621
上海酒店式公寓历年去化状况
注：以上统计为上海市0-100㎡办公产权房成交信息
数据来源：佑威机构
近5年上海市酒店式公寓产品去化相对平稳，年去化量保持在50-70万/年，年均去化套数在10000套/年左右；
近年全市酒店式公寓成交均价呈缓慢上升趋势。
产品市场/整体市场分析
2006年
项目名称
区域
环线
售价（元/㎡）
金沙丽晶苑
嘉定
中外环
9632
凤阳路601号酒店式公寓
静安
内环内
17788
嘉和美舍
虹口
内环内
11950
金隆大厦
浦东
内环内
22565
鼎天商务公寓
长宁
内中环
16153
碧海现代苑
浦东
中外环
8802
盛第大厦
浦东
内环内
10408
宝华现代城
闸北
内中环
17247
海泰时代大厦
虹口
内环内
22435
宏南投资大厦
浦东
中外环
9891
2007年
项目名称
区域
环线
售价（元/㎡）
碧海现代苑
浦东
中外环
9176
上海兴力达国际广场
普陀
中外环
11000
嘉和国际大厦
虹口
内环内
14511
绿地科技岛
闵行
外郊环
19602
安亭俱乐部一条街D地块
嘉定
外郊环
5841
嘉汇国际广场
徐汇
内环内
24537
禹洲国际大厦
浦东
中外环
13734
中惠广场
浦东
中外环
11264
金桥中环大厦
浦东
中外环
11088
中环滨江大厦
浦东
中外环
15625
2008年
项目名称
区域
环线
售价（元/㎡）
徐汇御苑
徐汇
内环内
18029
禹洲金桥国际大厦
浦东
中外环
17959
上海九久青年城二期
松江
外郊环
12050
嘉正国际大厦
嘉定
外郊环
9247
绿地东海岸国际广场
浦东
外郊环
20912
奉贤绿地翡翠国际广场
奉贤
外郊环
10297
上海九久青年城一期
松江
外郊环
14149
绿地时代商务园
奉贤
外郊环
14765
松云水苑
松江
外郊环
7389
长风2号（西）地块
普陀
中外环
23787
上海酒店式公寓近年成交结构变化
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