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第一章 房地产基础知识
房地产：房产和地产结合，不可移动也叫不动产。
土地使用权：使用国有土地能使用权力。
土地建筑内容和使用年限
土地使用年限：住宅用地通常是70年（有土地证）
综适用地通常是50年（教育、医疗等）
商业用地通常是50年（有土地证）
工业用地通常是50年
取得土地使用权方法有三种：
出让：两证全部有（大城市通常全部是挂牌拍卖）
划拨：没有土地证（集资建房没有土地证，它属于集体用地）
转让：现在国家不许可
房产证：房屋完工后由房管部门颁发最关键证件。
七通一平：七通指积水通、排水通、电通、气通、暖气通、通讯通、道路通，一平指场地平整。
容积率：房屋总建面积和土地总面积之比。（-）多层，容积率越小越好。
房屋总建筑面积：房屋每层面积之和。
土地总面积：小区占地面积。
绿化率：绿化面积和总占地面积之比。（绿化率在30%左右，绿化率越大越好）。
得房率：指套内面积和房屋建筑面积之比。通常公摊面积全部在20%以内。房子越低公摊得越小。
套内使用面积：能够使用面积。
套内建筑面积：含墙体，两墙中线对中线。
套建筑面积=套内建筑面积=公摊面积
中线：墙体中间平分线。
湖北方位是经纬线偏南15°，房子通常南偏东15°，日照时间最长，采光通风效果最好。
日照间距：通常全部是1：1（光线不受阻挡）
层高：本层地面到上屋地面（通常层高3米，）
净高：本层地面到天花高度。
承重墙：支撑上面楼体重量。隔墙：通常不承重。
房子结构：砖木结构
砖混结构（靠墙体承重）
框架结构（靠梁、柱承重）
框架剪力结构（通常全部是小高层）
钢架结构（通常使用超高层）
期房：取得立案证（建筑工程质量验收立案证）
取得立案证之前是期房。
取得立案证以后是现房。
准现房：即使没有取得立案证（质量验收立案证）不过房屋主体工程已完工，隶属工程未完成。
协议面积：由设计完图纸测算出来面积。（协议面积作为销售依据面积）
产权面积：由房管局实地测量面积。
房地产价格原因：土地成本
房屋建安成本：房屋建造成本（包含材料成本、人工成本）
代征地费（小区泵房、配电房、绿地、景点）
配套费用（包含宽带、有线、水、电初装费、煤气管道）按国家要求不许可收。
期间费用（广告宣传、管理费、销售费）
税费（营业税及附加）
低层：3层以下
多层：3层到7层
小高层：8层到14层
高层：13-30层
超高层：24-30层以上
板式楼：一梯两户、全部房子在一个平面上
点式楼：（一梯三户或多户）通常小高层使用，不在一个平面上。
经济使用房：国家或房地产开发商根据一般住宅标准以建设成本价向中低收入家庭提供住房。国家不收钱或少收钱给开发商（划拨）政府扶持干预性，出售给指定对象，地理位置对偏一点。
五证二书：国有土地使用证、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。
二 书：针对买房人。交房时给业主（住宅使用说明书、住宅质量确保书）
完工验收交房后办理两证最关键证件（资质）
住宅建筑面积：
指建筑物外墙外围所围成空间水平面积，假如计算多、高层住宅建筑面积，则是各层建筑面积之
和。建筑面积包含了房屋居住可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。
住宅使用面积：
指住宅各层平面中直接供住户生活使用净面积之和。计算住宅使用面积，能够比较直观地反应住宅
使用情况，但在住宅买卖中通常不采取使用面积来计算价格。
计算使用面积时有些特殊要求：跃层式住宅中户内楼梯按自然层数面积总和计入使用面积；不包
含在结构面积内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装厚度计入使用面积。
住宅公用面积：
指住宅楼内为住户出入方便，正常交往、保障生活所设置公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积总和。开发商在出售商品房计算建筑面积存在公共面积分摊问题。
容积率：
建筑总面积和建筑用地面积之比。比如：在1万平方米土地上，有4000平方米建筑总面积，。
得房率：
指套内建筑面积和套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积=阳台建筑面积
套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面