大连红星项目规划设计任务书.doc

大连红星项目规划设计任务书
大连红星滨海项目规划设计任务书
大连红星滨海项目
第一阶段规划设计任务书
目录
21 1>.项目概况
2 .项目定位及发展策略 4
3 .规划设计原则及物业类型配比 8


.项目概况
项目区位
本项目位于中国著名滨海城市大连市经济技术开发区大窑湾地区,距离大连中心区约30公里,轻轨车程及自驾车程约30分钟,在天气晴朗的时候可以看到市区;距离大连开发区的核心区约5公里,10分钟车程;距大连周水子机场25公里;据沈大高速公路约10公里。
项目所在的区域属于“大大连”“西拓北进”的重点发展方向之一,未来规划是大连新城区的组成部分之一。

01—项目区位图
项目用地范围及规划指标
项目总占地面积200万平方米,包括道路、政府公共配套设施、山林地和可开发用地,其中可开发用地约112万平方米,。
规划指标:,总建筑面积153万,地块被分为25块,其中一类居住用地6块,占地面积349100平米;二类居住用地17块,占地面积695000平米;商业配套用地1块,占地面积44000平米;混合开发用地一块,占地面积89800平米。

02—项目地块图
红线图(另行提供)
地块限制条件
在地块西北侧边缘,有两个通讯基站。在地块北部有220KV高压走廊通过。距离地块中部边界约500米处有公墓,目测可见。距离地块南部约1公里处为太平洋石化,可能对地块带来空气污染。

06—项目周边示意图
项目定位及发展策略
价值定位:
关键词:国际化、城市价值、山海资源价值
城市价值:本项目是未来城市中心区的滨海高尚居住社区,区位、交通、配套、环境极具现代都市意向;
资源价值:充分利用山海文章,展现独具魅力的高品质海岸生活方式和超前人居理念;
国际化水准:充分重视社区配套及国际化设施,打造高标准国际化生活社区,发挥城市级商业作用,结合水岸设计,使之成为新城区焦点;
形象定位:
都市文明下的山海生活体验场
关键词:都市感、国际化、体验式、山海资源
客户定位
不同目标客户群体特征分类与总结:

全国财富客户:
背景特征:北中国范围,以私营业主,企业法人、高层,演艺明星等为代表的活跃的财富阶层,通常在40-50岁,阅历广
行为特征:
反复置业:对于房子,客户关注的不是房产数量,而是新的房产是否能满足自己不断攀升的价值需求,均选择具备城市价值中能够代表其价值的最高端的项目。
投资趋向:不再关注物业的短期回报,而是将物业作为一种资产长期持有,更看重物业自身的升值与保值特性,在一定程度上是对于稀缺资源的占有。
支付趋向:拥有较强的支付能力,能都承受较高的单价与总价,不再被卖方的打折,赠送等方式打动,原为服务买单。
产品要求:一般选择户型较大的产品,强调对产品的资源占有,包括土地资源的占有以及海洋资源的占有,更有效地作为资产来持有,以及体现身份,希望得到更多的空间,而不是单纯的面积。
服务要求:体现尊贵舒适的都市生活,要求提供的服务在高品质的同时,强调贴身管家式的尊贵服务,尽可能的复合与完善。同时保证自身生活的私密。
价值关注点:海资源占有、土地资源占有、贴身尊贵的物业服务
产品形式的需求:独栋别墅产品与大户型的滨海豪宅产品
移民养老客户:
背景特征:主要来自东三省,以私营业主、生意人为主,兼有企业高层、权力公务员,年龄35-45岁左右
行为特征:
投资趋向:看中开发区的未来发展和良好的居住环境,希望将来到开发区居住,关注家庭,主要为了子女教育落户、自身养老等目的。多与当地有良好的人脉联系或者事业联系。
支付趋向:拥有较强的支付能力,能都承受较高的单价与总价,对产品形式和社区环境有较高的要求,但不过分追求大面积
产品要求:一般选择较舒适的产品形式与产品面积,或者实现一定的产品形式升级来提升居住品质,以洋房、联排等类别墅产品为主要需求
服务要求:需求完备的配套设施和周到的物业服务,同时讲究服务的实际,满足正常的生活,对生活的便利和舒适要求比较高,部分客户关注教育等配套设施。
置业关注点:产品形式与面积舒适性、社区环境、满足日常生活配套设施
产品形式的需求:舒适空间的高层、洋房、联排等类别墅产品为主要需求
资源度假客户:
背景特征:(泛)公务员、企业中高层、私营业主等,30-45岁左右
背景特征:主要来自东三省,以私营业主、企业中高层为主,(泛)公务员、年龄30-50岁左。
行为特征:
投资趋向:为海买房,强势稀缺的海景资源是置业的首要驱动因素,主要为了度假,兼顾投资之用。
支付趋向:支付能力较强,能承受较高的单价,但不追求产品面积的舒适,支付总价相对有限
产品要求:一