车位销售方案.docx

大溪地项目人防车位租售方案分析
一、 项目车位综述
本项目1#楼、3#楼、4#楼共有160个人防车位，地下车位（库）属于人防工程，而人防 工程是国家强制配套，禁止开发商销售。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条和 <<
福建省人民防空条例 >>第十八条规定谁投资谁受益的原则， 该车位属于不可销售部分，意味
着，在未来处理过程中，这些车位只能依靠租金来获得收益。
同安的房地产是在这几年才得到长足发展的，由于原先的道路规划，小区建筑过程中，
并不注重车辆的有序管理导致目前同安交通管理部门对于机动车辆的管理较为松散， 造成较
多车辆随意无序停放， 车主对于车辆的车位管理无意识， 许多的车位处于空置状态， 对本项 目的人防车位租售造成一定的影响。
但由于车位在本项目规划中配比较少， 属于较稀缺产品，而且本项目定位高端， 购房者
多为事业单位或企业领导阶层， 有车比例大，对与车位的需求较高，因此，未来入住后未来
没有购买车位的业主为了安置私家车，必定会以租赁的方式来取得车位的使用权。
二、 车位租金计算
根据前期的市场调查，目前同安房地产市场上并无出现将人防车位出租或变相出售的案
例可供参考。
在项目周边已经交房的项目中，中介挂牌芸溪公园车位出租，租赁报价 250元/，
古庄新城一期车位出租， 租赁报价200元/，综合这两个项目的优劣点以及本项目车位 较稀缺的特点后得出未来本项目的人防车位租金在 280元/。
三、 收益法计算租赁租金：
收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期 （通常为年）的正常
纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象的客观、合理价格。
计算公式为：
1
(1 r)n
（所选用公式的前提条件是：
年净收益a每年不变；综合资本化率r每年不变且大于零;
VB L
n为未来可获收益年限），具体测算如下:
收益价格构成内容
价格
（元/个）
备 注
（一）年净收益 a
1•年有效毛收入
3192
①X②
①年潜在毛收入
3360
类似车位租金为280元/月
②年有效租金收入率

（二）综合资本化率 r

r = 1 + 2
1•安全利率

选用2008年中国人民银行 公布的一年定期存款年利 %为安全利率
2•风险调整值

根据目前的经济现状及未
%
（三）未来可获收益年限 n
47年
预计可收益年限47年
（四）未来可获收益价格 Vb+L
¥ 48,
Vbl : 1 (1；「
收益价格（元/个）
48828
四、成本法计算人防车位成本
人防车位投入成本包括 8476平米建造成本，故人防车位资产价值 2=建安成本2200元/ 平方米（由于人防用地作为本项目用地不计入建筑面积， ）
每个人防车位占地面积 53平方米
每个人防车位投入成本为 2200*53=116600元/个
五、结论建议
上两种方法的评估人防车位资产价值所得的结果差距比较大， 这与人防车位这种国家防
设施收益性不强的特性有关。 因此，通过对两种评估方法结果的比较， 由于两种方法结果相
差较