房地产销售方案范文.docx

文登市XXXXXX住宅小区
营销方案
（绝密）销
售
方
案
xxxxxx房产策划咨询有限公司
年 月 日
目 录
一、总体方案 4
1、销售SWOT分析 4
（1）、优势： 4
（2）、劣势： 4
（3）、机会： 5
（4）、威胁： 5
2、客户定位 5
3、抗性屏蔽及利益点诉求 7
（1）、周边环境、配套抗性 7
（2）、回报率抗性 8
（3）、前期工程形象抗性 8
（4）、价格抗性 9
4、 价格策略 10
（1）、价格策略--低开高走 10
（2）、价格走势图 11
5、销控及折扣策略 11
（1）销控策略 11
（2）折扣策略 12
6、 操作模式 13
（1）外出探访式 13
（2）销售布点式 13
（3）房交会造势式 16
（4）政府协助式 16
（5）人物营销式 17
（6）常规SP活动式 17
二、执行计划 18
1、（开盘前）销售工作计划表 18
（1）外出派发DM宣传单 20
（2）网络式销售 21
（3）网点式销售 22
（4）政府协助完成目标客户收集 22
（5）常规现场客户接待 23
（6）SP活动促销 23
（7）开盘典礼 24
2、第一阶段（xxx年月日—年月日）细部执行计划 25
（1）房地产交易会 27
（2）组团式销售 27
（3）常规现场客户接待 28
3、第二阶段（年月日—年月日）细步执行计划 29
（1）常规现场客户接待 30
（2）组团式销售 31
（3）房地产交易会 31
4、第三阶段（年月日—年月日）细部执行计划 32
（1）规现场客户接待 32
（2）组团式销售 33
（3）SP活动促销 33
三、时间要点—— 34
1、蓄势期 34
2、开盘期 34
3、房产交易会 34
4、持销售期 34
5、尾盘期 35
操作思路
执行计划
三、项目经营建言网络式销售和经营
四、业态回顾
操作思路
“一份报告，一份温暖”，此言用于房地产开发项目可谓体贴无比，做一份报告不难，但要做一份好的报告是难之又难。如何评定，难道是优言雅语，飘飘在上还是高谈阔论？有时我们真应该好好反问一下自己，什么是报告，什么是宏观思路的论文？有策划就应该有执行，什么是最贴近自身情况，什么最有利操作。也许在理论上真的是一寸长一寸强，但是真正的执行难道不是短小精悍为妙吗？
面临我们目前需要打开的市场面,正所谓是困难重重, 如今商业投资的八大“铁律”摆在他们面前：区位选择、交通便利、商业人流、产业前景、经营管理、商户质量与竞争度、产权主性、租金及租金成长性是每一个投资者精打细算的问题，加之目前商业地产弊病重多，大到北京的实力派的“巨库”、“第五大道”小到如今的供大于求的“净菜超市”，每一个带着自己的优点进入市场的项目，大多都尝到市场无情的一面，同时在惨淡的经营中都让投资者饱受煎熬，使得大部分投资者对商业物业充满恐惧，导致全国的商用房存量面积大大的增加。鉴于并不乐观的商业地产,各地管理部门相继出台新政策和管理办法进行宏观调控,以挽回投资者的信心。正所谓是“良禽择木而栖”，又更何况是身经百战的投资者，如何吸引他们，把控他们是如今商业地产商同等于把握市场同样的关键，同时保证理想回报和风险的减免固然是对投资者最好的最需要的判比法码。
“先进一步是财富、落后一步是包袱”，随着开盘时间一天天临近，项目的营销工作也在实质性全面展开，鉴于我项目的自身情况，如何才能在最小的营销风险和成本下，达到开盘前最好的效果，我们本着精而求实的态度和五个关键性、两个有效结合（1、实战性、2、专业性、3、可回报性、4、差异性、5、可指导性，1、结合政府优惠政策、2、结合王志刚策划理念）的基本点进行了操作设计，将整体流程与每一个细节相结合，完成了项目的操作规程。
角度认识城市
文登,在国人心里究竟是怎样一个城市,他都在发展什么?显而易见,在全国范围内,作为沿海城市经济、人口、产业、环境还处于发展阶段的它，还不知名，也未达到一个核心城市的条件。然而，随着周边威海、烟台城市的迅速成长和对韩贸易的递增，已形成了胶东半岛城市、产业、人口、外贸互动的发展趋势。就邻里城市威海，2003年，城乡居民收入稳定增长，消费水平明显提高，消费结构更加科学合理。物价水平的平稳发展及市场商品的日趋丰富，使百姓得到了更多的实惠。政府有关部门积极采取扶持措施，再就业工程成效显着，社会安定祥和。社会保障体系进一步健全，第三产业发展迅速，人们的生活质量得以全面提高。全市实现国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长%。其中第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值
亿元，