公租房物业管理样稿.doc

物业管理企业负责代收租金和在保障性住房实施经租管理过程中管理费用(含办公经费、人职员资和物业管理费)实施“收支两条线”，即代收租金按月汇缴至县住房保障主管部门，由县住房保障主管部门按月汇缴至财政专户。承租家庭在要求时间内缴交租金后，县住房保障主管部门再按月向其发放对应标准租赁补助。若申请家庭因年收入或住房情况发生改变，不再符合廉租住房保障条件，房管部门停发廉租住房租赁补助，按程序退出保障，由物管企业终止租赁协议。
这种模式推行廉租住房由行政管理模式(行政租赁行为)转变为市场管理模式(市场租赁行为)，深入改善保障性住房管理退出难困境，健全和完善住房保障进退机制。同时，还让承租户和市场管理同时，有利于承租户自觉提升对物业维护管理意识，提升生活质量。
北京市保障性住房物业管理模式研究
　　【摘要】：本文以保障性住房为研究对象，在对北京市首个廉租房调查和访谈基础上，利用公共财政和委托代理理论，分析了北京市保障性住房物业管理现实状况和存在问题。深入经过中国外文件比较研究，在比较研究中国国际保障性住房物业管理基础上，本文最终提出了完善中国保障性住房物业管理新模式提议。
　　【关键词】：保障性住房;物业管理;物业管理模式
　　【正文】：
　　一、研究背景及意义
　　(一)研究背景
　　
　　从1998年中国城镇住房制度改革以来，北京市房地产业不停稳步发展，为北京市经济发展起到了关键贡献。同时，北京市保障性住房体系也不停完善，现在已经形成了由经济适用住房、限价商品住房、廉租住房和公共租赁住房四个层次组成住房保障体系，人民群众居住水平和居住质量显著提升。依据北京市统计局统计，至间，北京市累计开工建设保障性住房2333万平方米、。新开工保障性住房面积938万平方米，比上年增加135万平方米，完工229万平方米，2万多户住房困难家庭将搬进新房;全市保障性住房施工面积占住宅施工面积38%，;投放各类保障性住房10万套。依据计划，北京市将深入加大保障性住房建设力度，明确要实现“两个50%”目标：自住型、改善型等各类保障性住房用地要占到住宅供给用地总量50%以上，，占全市住宅开工套数百分比达成50%以上，保障性住房支持力度再次加大。
　　
　　即使北京市保障性住房建设已经大规模展开，不过多年来一批保障性住房小区在建成后物业管理方面却碰到了困境。和设计功效完善、建设水平上等、配套设施完备等形成对比是保障性住房小区物业管理工作较为滞后，关键表现为以下多个方面：
　　第一，物业管理资金起源不足。对于保障性住房小区，政府对物业企业进行相关补助，而因为政府财力有限，往往其补助相对于物管前期成本投入和日常运行费用只能处理部分问题，无法支持更完善物业管理服务。
　　第二，物管机构关系还未理顺完善。政府在物业管理中应起到什么作用，是主导，还仅仅是辅助监督;专门物管企业和居委会怎样协调关系以愈加好地完善物业管理;是否像一般商品房小区引入业主委员会;小区富裕劳动力资源是否能够充足利用，参与小区物业管理。这些全部是值得探讨问题。
　　第三，相关部门在计划保障性住房小区时重计划、重建设，轻管理，在这类小区立项之初对怎样做好以后物业管理工作重视不够、投入不足，在部分小区还形成重建设—轻管理—(政府投入资金)搞整改—轻管理—(政府投入资金)再整改恶性循环状态。不仅小区整体环境和配套设施、设备得不到很好维护，关键是相关业主和住户良好居住习惯难以养成，严重影响了这些业主和住户生活品质，损害了城市整体形象，造成政府为相关小区进行反复整改所投入资金浪费。
　　(二)研究意义
　　
　　北京市现有保障性住房尽管在设计、配套设施等方面可圈可点，不过物业管理方面却存在很多问题：维持物业管理所需资金和人员起源问题;政府、物业企业和居委会在物业管理层面角色定位混乱不清楚问题;物业管理水平滞后，跟不上经济发展脚步等问题。本文研究将为处理现有保障性住房物业管理存在问题提供借鉴。
　　
　　伴随保障性住房建设速度加紧，以保障性住房为主或在主城区内高级商品房小区配建保障房情况会越来越多，强化新投入使用保障性住房物业服务任务也日益艰巨。因为之前保障性住房物业管理问题已经不停被媒体报道出来，政府、物业企业和居委会在实践中也进行了多个方面探索和尝试。所以，本文试图将理论和实践相统一，为新投入使用保障性住房物业管理提供提议，避免新项目陷入过去老路，而是把物业管理放到和计划和设计一样高度，形成物业管理、业主生活品质和北京市整体形象良性循环互动，真正把物业管