某市房地产市场预警预报指标体系研究报告.docx

上海市房地产市场预警预报指标体系研究报告 上海市房地产市场预警预报指标体系研究报告 《上海市房地产市场预警预报指标体系研究》课题组
二OO三年九月
进入新世纪， 上海房地产进入了新一轮的发展， 与宏观经济形势 同步，房地产市场的各项指标都达到历史最好水平， 房地产业已经成 为上海经济的支柱产业之一。 为了保持房地产业的持续健康发展， 客 观分析房地产运行轨迹，正确评价房地产形势，预测发展趋势，把握 发展机遇。课题组经过调查研究，编制了《上海市房地产市场预警预 报指标体系》（以下简称预警预报指标体系） 。
一、编制方法： 随着上海房地产市场的培育发展，已积累和收集了十多年的市 场统计数据， 各数据间内在关联性已初现， 预警预报指标体系就是通 过对源于市场的数百个统计项目，筛选出市场敏感度高、关联性强， 或即时性好，或前瞻性明显等 10 余个项目或项目组合。根据其以往 近十年运行的轨迹或项目数据组合之间的比例关系， 建立五级量化指 标的数值范围，分别显示市场的“异常J” 、“基本正常J”、“正常运 行”、“基本正常f”和“异常f”等五种状况。现阶段通过每半年或 一年的市场数据读入 （随着房地产业信息化程度的提高， 逐步过渡到 现势性较好的决策信息系统） ，根据指标数据在指标体系中的分布区 间和集中度， 可反映市场运行的基本状况， 通过对其中前瞻性较好的 指标数据研判， 可预测下一阶段的市场趋势； 而对其中即时性较好指 标数据判读， 可对当前的市场特点作出评价； 对个别离散性指标数据 的分析，可提示宏观调控的切入点。从而为房地产企业的市场运作， 消费者的投资与消费，政府部门宏观调控的方向、重点和力度，提供 参考和依据。
二、设计原则：
1、全面性。项目的选择不能仅仅考虑房地产开发经营的某一阶 段，而要覆盖整个开发经营的全过程，包括土地供应、投资量、开发 建设、市场交易、空置率等房地产市场运作的各个环节。数量、数值 与价格、金额并重。
2、简捷性。项目的选择既要全面，又要避免繁杂，使之去伪存 真，去粗取精，抓住主要矛盾，使复杂的问题简单化，深入浅出，像 “傻瓜”照相机一样便于操作应用。
3、敏感度高。有些项目可能很重要， 但敏感度不高的就不列入。 比如房价收入比。房价高在转轨期是永恒的话题，市场低迷时，说房 价收入比过高；市场繁荣了，仍说房价过高。要弄清房价收入比中的 房价是新房价格还是新旧房屋的加权均价； 货币的、 名义的工资占实 际收入比重较低是我国的现状。
4、可操作性。指标数据要有可靠和及时的来源，否则只有理论 分析的意义而不能实际运用， 目前所用年度的宏观经济数据均源自上 海市统计部门， 有关部门未能提供或年中数据线性较差时， 可采用上 海市房地产交易登记和房地产市场管理信息系统数据。
5、区域性。我国地域辽阔，各地经济社会和市场发展的差异较
大，全国用一个指标体系很难覆盖，故指标项目可能具有通用性，但 指标数据的取值是根据上海市的经济发展和市场现状设计， 比如上海
市房地产市场的现状：存量房地产的买卖交易量已与新房销售量平分 秋色，还将继续超越；增量加存量的买卖交易量（换手率）已超过房 屋总存量的
10% ;商品房的销售金额已超过房地产开发投资额。
6、时效性。房地产市场预警预报指标体系的设计，国内外已有 的理论