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房地产税费
第4讲房地产税费
43>.1 案例导入
房地产税费概况
房地产经营的主要税种
房地产经营的相关税种
房地产交易中的税费负担及案例
实训项目与练习
案例导入
案例1-1
购房“失算”
【思考与讨论】
案例1-2
税费搞晕购房人
【思考与讨论】
房地产税费概况



主要特征有:
(1)政策性强
(2)多环节征收
(3)存在地区差异
(4)动态性强

房地产税费种类
房产税、城镇土地使用税
个人拥有房地产营业
契税,印花税,公证费,权证费、产权登记费
房地产赠与、继承
营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企业所得税
企业
营业税,城市维护建设税,房产税,个人所得税,印花税
个人
房地产租赁
契税,印花税,营业税,城市维护建设税,教育费附加,个人所得税,土地增值税,权证费、产权登记费、交易手续费
房地产买卖
涉及的税费项目
房地产经纪业务
房地产税费构成要素




、加成、减免
房地产经营的主要税种
房产税
房产税:是以房屋的价值为征税对象,按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税。
现行房产税的设立始于1986年,1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,于同年10月1日开始实施。
征税范围
房产税的征税范围:
是城市、县城、建制镇和工矿区。
纳税人
房产税由产权所有人缴纳。
产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。
产权出典的,由承典人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。
对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。
计税依据
房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。
房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。
税率及征缴方式
房产税的税率
依照房产余值计算缴纳的,%;
依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。
房产税按年征收、分期缴纳。
4. 房产税的减免
免征房产税的情形有:
①国家机关、人民团体、军队自用的房产。
②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。
③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。
④个人所有非营业用的房产。
⑤经财政部批准免税的其他房产。
⑥为鼓励利用地下人防设施,暂不征收房产税。
⑦经有关部门鉴定,对毁损不堪居住的房屋和危险房屋,在停止使用后,可免征房产税。
⑧凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,在施工期间,一律免征房产税。
⑨对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税。
契税
契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移时,由承受人缴纳的一种税。
办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳。
征税范围
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,应当依照规定缴纳契税。
转移土地、房屋权属包括下列行为:
(1)国有土地使用权出让;
(2)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换,不包括农村集体土地承包经营权的转移;
(3)房屋买卖;
(4)房屋赠与;
(5)房屋交换。
纳税人
契税的纳税人:是房地产权利转移的承受人
包括土地使用权出让、转让的受让人,房屋的购买人、受赠人。
计税依据
契税的计税依据:是房屋产权转移双方当事人签订的契约价格。
(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的,契税计税依据为房地产的成交价格,若成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,由征收机关参照市场价进行核定,以核定价作为计税依据;
(2)土地使用权赠与、房屋赠与的,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格进行价格核定,以核定价作为契税计税依据;
(3)土地使用权交换、房屋交换的,契税计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额,所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定,以核定价作为计税依据;
(4)以划拨方式取得土地使用权的,经批准转让房地产的,房地产转让者补缴契税的计税